Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu (umowa najmu), wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie może nastąpić z następujących przyczyn:

Zawsze z ważnych przyczyn, nie wymienionych w ustawie, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

 

W przypadku jeżeli wypowiedzenie zostało dokonane z naruszeniem prawa, tj. w sposób sprzeczny z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, najemcy przysługuje prawo wniesienia do sądu powództwa o uznanie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu za bezskuteczne, a także do ustalenia istnienia stosunku najmu. Najemca może także domagać się odszkodowania, jeżeli w związku z wypowiedzeniem umowy najmu wbrew przepisom prawa, poniósł szkodę. Oczywiście wynajmujący może dowodzić, że faktycznie umowa najmu została wypowiedziana zgodnie z prawem, wskazując na odpowiednie przesłanki jakie były podstawą wypowiedzenia.  

 

Jeżeli chodzi o zawieranie umów przez najemcę z dostawcami usług (np. Internet), to umowy takie winny być zawierane albo przez niego we własnym imieniu (jest stroną umowy), albo umowa zawierana jest bezpośrednio przez wynajmującego. Zgodnie z art. 684 k.c. najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Niedopuszczalne jest jednak zawarcie przez najemcę umowy w imieniu i na rachunek wynajmującego, gdyż nie posiada on do tego umocowania. Zawarta umowa w imieniu wynajmującego bez odpowiedniego pełnomocnictwa przez najemcę, dotknięta jest względną nieważnością. Nieważność umowy wynika z treści art. 103 § 1 k.c. zgodnie z którym, jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. W związku z powyższym, w zakresie zawartych umów z dostawcami usług powinien Pan poinformować ich o fakcie braku umocowania najemcy do działania w Pana imieniu i na tej podstawie może Pan odmówić zapłaty. Dostawca usług jako druga strona umowy, winna była wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Dopiero wówczas staje się ona wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, a umowa zostałaby skutecznie zawarta. W braku takiego potwierdzenia dostawca usług, winien żądać zapłaty od działającego bez umocowania w Pana imieniu najemcy, który jest zobowiązany do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.

 

Na koniec warto przypomnieć, że w myśl art. 677 k.c. roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.