Przejęcie umowy najmu lub wykupienie gminnego lokalu

Gmina może oczywiście przenieść prawa najmu z jednej osoby na inną, jednakże rzadko wyrażana jest na taką cesję praw z umowy najmu zgoda. Podstawowym warunkiem zgody gminy na zmianę najemcy musi być okoliczność, że nowy najemca spełnia wymogi do otrzymania mieszkania komunalnego (nie może posiadać innego lokalu mieszkalnego). Ponadto co do zasady, gmina najczęściej wyraża zgodę na cesję praw na rzecz osób, które z mocy prawa po śmierci najemcy wejdą w stosunek najmu. Zgodnie z art. 691 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego), w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby powyższe wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W katalogu tych osób nie ma szwagra, stąd w razie śmierci najemcy nie wejdzie Pani w stosunek najmu z mocy prawa, nawet jeżeli zamieszkiwałaby Pani w tym lokalu z najemcą. Jeżeli nie ma osób, które z mocy prawa wchodzą w stosunek najmu, po śmierci najemcy stosunek najmu wygasa.

Najlepszym rozwiązaniem zatem będzie wykupienie mieszkania przez szwagra od gminy. Może Pani udzielić pożyczki pieniężnej szwagrowi, zabezpieczając tą pożyczkę hipoteką na przedmiotowym mieszkaniu. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki szwagier musiałby złożyć w formie aktu notarialnego, gdyż tylko takie oświadczenie (w tej formie) będzie mogło stanowić podstawę wpisu hipoteki. Po wykupieniu mieszkania szwagier mógłby także zawrzeć z Panią umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 k.c. w umowie dożywocia, nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na niego, zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W braku odmiennych postanowień umowy, nabywca winien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jednym słowem w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę, nabywa Pani na własność przedmiotową nieruchomość. Jedyny problem jaki może wystąpić, to w przypadku udzielenia bonifikaty przez gminę przy wykupie, w razie zbycia nieruchomości przed upływem lat 5 od jej wykupienia, może skutkować obowiązkiem zwrotu udzielonej bonifikaty. Co prawda zgodnie z art. 68 ust. 2 a pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbycie na rzecz osoby bliskiej jest dopuszczalne, nie mniej jednak naszym zdaniem szwagierka nie jest zakwalifikowana do katalogu osób bliskich, o których mówi przedmiotowy przepis (m. in. szwagierka zaliczana jest do II grupy podatkowej zgodnie z ustawą o podatku od spadku i darowizn).

 

Brat obecnego najemcy (a w razie wykupu właściciela mieszkania), zgodnie z art. 991 k.c. nie należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku, nie będzie zatem mógł mieć roszczeń o zachowek. Zgodnie z tym przepisem roszczenie takie przysługuje jedynie zstępnym, rodzicom oraz małżonkowi spadkodawcy. Zatem uprawnionym do zachowku byłby zstępny (syn), gdyby nie był on wydziedziczony. Jeżeli został on wydziedziczony w testamencie, to jeżeli nie ma on dalszych zstępnych, to roszczeń o zachowek nie będą miały inne osoby. Jednakże jeżeli posiada on dzieci, a te nie zostały w testamencie wydziedziczone, to w myśl art. 1011 k.c. zstępni wydziedziczonego zstępnego są uprawnieni do zachowku, chociażby przeżył on spadkodawcę. Czyli ewentualne dzieci wydziedziczonego syna będą miały roszczenie o zachowek. 

 

www.SerwisPrawa.pl