Wynajmujący nie może bez rozwiązania umowy najmu uniemożliwić korzystanie z lokalu nawet gdy najemca zalega z czynszem

Zagadnienie ochrony praw lokatorów jest niezwykle szerokim obszarem prawa. Generalnie najemcy przysługuje ochrona na płaszczyźnie prawa karnego jak i prawa cywilnego. W tym ostatnim reżimie do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności a więc art. 222 k.c. i następne (podstawa prawna art. 690 K.c.). Dla Pana oznacza to, że najemca może żądać zaprzestania naruszeń prawa dokonywanych np. przez właściciela. W tym pojęciu będzie się mieściło właśnie wtargnięcie do pomieszczania, uniemożliwienie korzystania przez lokatora z pomieszczenia (taka sytuacja miała miejsce w Pana przypadku). Dlatego też zachowanie opisane przez Pana było bezprawne. Przysługują Panu roszczenie o naprawienie szkody majątkowej (jeśli doszło do wyrządzenia szkody w Pana majątku) jak również o zadośćuczynieniu (poprzez np. zapłatę sumy pieniężnej) za doznaną krzywdę jaka niewątpliwe było naruszenia dobra osobistego w postaci nienaruszalności mieszkania (podstawa prawna art. 23 K.c.) oraz powstała na skutek rozstroju zdrowia – zapalenie oskrzeli - do którego doszło z uwagi że nie miał się Pan gdzie podziać (podstawa prawna art. 444 kc.). Dodatkowo obok w/w zadośćuczynienia może pan domagać się zwrotu kosztów leczenia rozstroju zdrowia na skutek zachowania. W przypadku wniesienia sprawy na drogę sądową opłata sądowa wynosi 5/% wartości przedmiotu sporu czyli jeśli domaga się Pan np. 1 tyś. zł to opłata sądowa wyniesie 50 złotych (podst. prawna art. 13.1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ).

Drugą drogą jest zawiadomienie o policji o możliwości popełnienia przestępstwa przez właścicielkę a to przestępstwa naruszenia miru domowego – art. 193 Kodeksu karnego (K.K.). Przestępstwo to polega na wdarciu się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza. Osobą uprawnioną w tym wypadku będzie każda osoba, która ma prawo do dysponowania danym lokalem mieszkalnym w taki sposób, że dla osób trzecich jest to miejsce cudze. Prawo to może wynikać przede wszystkim z prawa własności, ale także może dotyczyć użytkowania czy najmu lub dzierżawy. Osobą uprawnioną będzie także osoba upoważniona przez głównego dysponenta danego miejsca do decydowania o tym, kto może w danym miejscu przebywać. Taką osobą może być sąsiad, dozorca lub członek rodziny. O tym czy doszło w istocie do przestępstwa decydować będzie w toku prowadzonego postępowania organ prowadzący (policja, prokuratura). Nie mniej jednak, jeżeli w następstwie tego czynu doszłoby do skierowanie przeciwko tej osobie aktu oskarżenia do sądu, to może Pan również w toku tego postępowania złożyć wniosek na podstawie art. 46 kk. o orzeczenie przez sąd obowiązku zadośćuczynienia Pańskiej krzywdzie podając również określona kwotę pieniężną. W przypadku orzeczenia skazującego właścicielkę sąd wtedy będzie musiał w wyroku skazującym orzec w tym zakresie na Pana rzecz.

Odpowiadając na ostatnie z pytań, to jeżeli w umowie zostało zawarte postanowienia o obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego to powinno to znaleźć się w odpowiednim jej postanowieniu np. punkcie, paragrafie – dotyczy to zwłaszcza umów najmu okazjonalnego. Osoba wynajmująca nie składa zgłoszenia do urzędu skarbowego jeżeli nie jest to umowa najmu okazjonalnego lecz powinna zgłosić dochody uzyskane na podstawie umowy najmu do rozliczenia dokonywanego z urzędem skarbowym.

Jarosław Olejarz

Radca prawny