Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Deweloper odpowiada za wykonanie budynku zgodnie z odpowiednimi przepisami i projektem budowlanym

Kupiłem budynek od dewelopera, ale mam problem z energetyką ponieważ skrzynka z prądem jest wewnątrz budynku wraz miejscem na licznik, a licznik powinien być zainstalowany w granicy działki. Instalacje trzeba przebudować na zewnątrz budynku (co może to potrwać nawet rok ze względu na procedury). Czy można w jakiś sposób pociągnąć do odpowiedzialności dewelopera, że źle wykonał instalację? Czy można żądać zwrotu części pieniędzy?

Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest zapewnienie możliwości podłączenia przyszłego budynku do sieci elektroenergetycznej. Zgodnie z § 26 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 roku, działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Szczegółowe warunki przyłączenia do sieci, w tym wymagania techniczne w zakresie przyłączania do sieci urządzeń określone są ponadto w przepisach Rozporządzenia Ministra Gospodarki w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego z dnia 4 maja 2007 roku oraz w załączniku nr 1 do tego rozporządzenia określającego wymagania techniczne w zakresie przyłączania do sieci urządzeń wytwórczych, sieci dystrybucyjnych elektroenergetycznych, urządzeń odbiorców końcowych, połączeń międzysystemowych oraz linii bezpośrednich.

Zgodnie z tymi przepisami lokalizacja licznika uzależniona jest od szczegółowych warunków technicznych przyłącza po uzgodnieniu z właścicielem nieruchomości. W przyłączach kablowych jest on z reguły instalowany w skrzynce zintegrowanej ze złączem kablowym ustawionej w linii ogrodzenia posesji. Przy przyłączach napowietrznych skrzynkę licznikową montuje się na zewnątrz budynku w miejscu umożliwiającym łatwy do niej dostęp i odczyt licznika. Szczegółowo jednak kwestia lokalizacji oraz podłączenia nieruchomości powinna być określona w pozwoleniu na budowę, które zostało wydane przez odpowiedni organ. Do pozwolenia na budowę należy dołączyć projekt budowlany, który winien określać m. in. układ sieci uzbrojenia terenu. Zgodnie z art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

 

 

Z przepisów tych wynika jednoznacznie, że wykonanie przyłączy, w tym także montaż liczników pomiaru zużycia energii elektrycznej powinno się odbyć w warunkach umożliwiających późniejsze dokonanie przyłącza. W pierwszej kolejności należy zatem sprawdzić, czy projekt budowlany został prawidłowo sporządzony oraz czy został on zatwierdzony wraz z pozwoleniem na budowę. W przypadku wadliwości projektu za ewentualne szkody z tym związane odpowiada projektant oraz jak sądzę developer, będący inwestorem. Brak możliwości dokonania przyłącza oraz konieczność przebudowy instalacji stanowi w mojej ocenie ewidentną wadę fizyczną nieruchomości i zgodnie z art. 556 § 1 k.c. odpowiedzialność z tytułu rękojmi obciąża sprzedawcę (w tym wypadku jak rozumiem dewelopera). Zgodnie zatem z art. 561 § 2 k.c. powinni Państwo jako kupujący zażądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin. Co ważne zawiadomienie sprzedawcy musi nastąpić w ciągu miesiąca od chwili wykrycia wady. Do zachowania terminu do zawiadomienia wystarczy wysłanie przed upływem tego terminu listu poleconego. Również zgodnie z art. 566 § 1 k.c. jeżeli ponieśli Państwo szkodę w związku z tą wadą (np. konieczność wynajmu lokalu mieszkalnego na czas usunięcia wady)przysługuje Państwu prawo do domagania się naprawienia takiej szkody.

 

 

Reasumując, w opisanym stanie faktycznym należałoby zapoznać się z zawartą umową z deweloperem (pod kątek zobowiązań jakie przyjął na siebie, często w umowach zastrzeżone są kary umowne) oraz dokumentacją związaną z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę, aby ocenić możliwość wystąpienia z odpowiednim żądaniem do dewelopera. Niezależnie powinni Państwo także zawiadomić sprzedawcę (dewelopera) o wadzie jaką jest złe wykonanie przyłącza energetycznego i wezwać go na piśmie (listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru) do niezwłocznego usunięcia tej wady poprzez przebudowę w sposób zgodny z przepisami prawa oraz zatwierdzonym  projektem budowlanym, wyznaczając mu termin do przystąpienia do tych prac. Jednocześnie powinni Państwo uzyskać na piśmie od zakładu energetycznego informację, że przy obecnym wykonaniu instalacji nie ma możliwości dokonania przyłącza energetycznego (co będzie pomocne w razie ewentualnego skierowania sprawy na drogę sądową).

 

Jarosław Olejarz

Radca prawny

Podstawa prawna:

  • § 26 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 roku,
  • Rozporządzenie Ministra Gospodarki w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego z dnia 4 maja 2007 roku,
  • art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane,
  • 556 § 1 k.c, 561 § 2 k.c., 566 § 1 k.c.

 

Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Szukasz porady prawnej?
Prześlij swoje pytanie do doświadczonych prawników:
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
  • Google+
® 2008 - 2019 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.