Wynajęcie pokoju we mieszkaniu stanowiącym współwłasność

Odpowiedź na Pańskie pytanie rozpocząć trzeba od uwagi dotyczącej przepisów regulujących współwłasność - art. 199 k.c. Nie są on jednoznaczne w swej treści. Regułą ogólną jest że do czynności dotyczących rzeczy które nie przekraczają czynności zwykłego zarządu nie jest potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli.  W sprawie będzie to Pana była żona. Jednak ustawodawca nie określił co rozumie pod pojęciem czynności zwykłego zarządu. Powszechnie przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Inne czynności przynależą do kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu np. zbycie rzeczy wspólnej, zmianę przeznaczenia itp. Jeśli uznamy zawarcie umowy najmu za czynność zwykłego zarządu to nie będzie potrzebował Pan zgody małżonki, jeśli zaś za ją przekraczającą, to wtedy musi mieć Pan zgodę byłej żony na wynajęcie.

W mojej opinii należy raczej określić, że są to czynności przekraczające zwykły zarząd i konieczne jest uzyskanie zgody byłej małżonki. W orzecznictwie jest prezentowany pogląd, że zawarcie umowy dzierżawy (przez współwłaściciela) jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu  (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15.12.2005 roku, sygn. akt I ACa 611/05; wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 21.11.2012 roku , sygn. akt. III AUa 805/12 ).

Biorąc jeszcze pod uwagę fakt, że na mocy odesłania z art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosuje się przepisy o najmie co jest uzasadnione charakterem prawnym tych umów, należałoby podzielić poglądy sądów. W Pana sytuacji dopuszczałbym zawarcie umowy bez zgody byłej żony gdyby istniało wydzielenie Pana pokoi tak aby lokatorzy nie musieli korzystać ze wspólnej kuchni i łazienki. Wtedy mógłby Pan argumentować, że dokonali Państwo podziału mieszkania do użytkowania i wynajął Pan fizycznie mu przysługującą część. Niestety z Pana pytania wynika brak takiegoż wydzielenia w mieszkaniu.

Jarosław Olejarz

Radca prawny