Uprawnienia strony umowy przedwstępnej w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej

Po pierwsze umowa przenosząca własność nieruchomości winna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, umowa zawarta w innej formie jest nieważna. Jak rozumiem zawarła Pani umowę przedwstępną, w której właściciel nieruchomości zobowiązał się do zawarcia umowy właściwej zgodnie z art. 389 § 1 k.c. (umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). W przypadku, gdy osoba, która zawarła umowę przedwstępna uchyla się od zawarcia umowy właściwej, to zgodnie z art. 390 § 1 k.c. może Pani żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (przy czym strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania). Taką szkodę (jej rozmiar), będzie Pani musiała udowodnić w czasie sprawy sądowej. Szkoda obejmuje realne straty (wydatki) oraz utracony zysk. Na Pani jednak ciąży obowiązek dowodowy w tym zakresie. Musi Pani także pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Kolejna kwestia to sprawa wpłaconej zaliczki. Zgodnie z art. art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek (nie zaliczka) dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli zatem wpłaciła Pani zaliczkę, to może Pani żądać po prostu jej zwrotu, a jeżeli dała Pani zadatek, to może żądać zapłaty dwukrotności tego zadatku. Nie mniej jednak, jeżeli intencją stron było wpłacenie zadatku, mimo nazwania go w umowie zaliczką, to można powołać się na treść art. 65 § 2 k.c. (w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu). Jeżeli strona uprawniona doznała szkody spowodowanej niewykonaniem umowy przez stronę przeciwną, zatrzymany zadatek albo dwukrotnie wyższa suma, a ściślej nadwyżka tej sumy ponad dany zadatek zalicza się na odszkodowanie, mające na celu naprawienie doznanej szkody.

Na koniec należy jeszcze wskazać, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

  

Obecnie winna Pani pisemnie wezwać drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej, zakreślając jej termin do jej zawarcia, z zastrzeżeniem, że w razie nie stawienia się u notariusza w celu zawarcia umowy przyrzeczonej żąda Pani zapłaty kwoty zadatku w podwójnej wysokości. Bezskuteczny upływ terminu wskazanego w wezwaniu uprawnia Panią do wniesienia powództwa do sądu. Może Pani w pozwie domagać się zapłaty dwukrotnego zachowku (o ile znajduje się odpowiedni zapis w umowie), a także naprawienia szkody jaką Pani poniosła, licząc na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.