Samoistny posiadacz może doliczyć okres poprzednika prawnego

Zasiedzenie jest instytucją prawa umożliwiającą nabycie własności w przypadku gdy samoistny posiadacz wykaże odpowiedni czas niezbędny dla zasiedzenia. Postępowanie w tym zakresie nie należy do postępowań prostych, w szczególności na długie wymagane przez prawo okresy wymagane do zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego) posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). W myśl art. 172 § 2 k.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jak stanowi art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, czyli włada nieruchomością samodzielnie we własnym imieniu i z reguły we własnym interesie. Na zewnątrz - przez otoczenie - postrzegany jest jak właściciel. W myśl art. 609 oraz 610 k.p.c. (kodeksu postępowania cywilnego), posiadacz samoistny, który nabył własność w wyniku zasiedzenia, może wnioskować o stwierdzenie tego faktu przez sąd.

Zgodnie z art. 176 § 1 k.c. jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Jak stwierdził w postanowieniu z dnia 10 grudnia 1998 roku, Sąd Najwyższy (sygn. akt I CKU 63/98), jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Zasada, że spadkobierca może doliczyć okres, w jakim rzecz znajdowała się w samoistnym posiadaniu jego spadkodawcy, ma zastosowanie tak do dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego. Zaznaczyć też trzeba, że spadkobierca osoby, która uzyskała posiadanie nieruchomości, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej przez zasiedzenie, może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w takiej części, w jakiej dziedziczy (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 1993 r., sygn. akt II CRN 90/93).

Reasumując, jeżeli będzie Pan w stanie wykazać się odpowiednim okresem samoistnego nieprzerwanego posiadania przedmiotowej nieruchomości (w tym wypadku lat 30), doliczając do tego okresu także okres posiadania samoistnego poprzednika jakim była Pana mama, może wystąpić Pan o nabycie jej własności na podstawie zasiedzenia. Oczywiście sąd na podstawie zebranego materiału dowodowego dokona oceny czy wystąpiły okoliczności wymagane do orzeczenia zasiedzenia nieruchomości. Jeżeli chodzi obecnie o dalsze posiadanie, to fakt zameldowania czy też jego brak nie jest stanowi przesłanki do uznania samoistnego posiadania (również opłacanie podatków, nie stanowi wystarczającej okoliczności).

W doktrynie prawa cywilnego uznaje się, że posiadanie przejawia się w dwóch elementach: fizycznym władaniu rzeczą oraz psychicznym – zamiarze władania rzeczą dla siebie. Przy czym ten fizyczny element to jest zazwyczaj widoczne dla innych osób np. korzystanie, używanie. Samoistność posiadania oznacza, że posiadacz zachowuje się wobec rzeczy tak jak właściciel (jest to posiadanie szersze zakresowo niż posiadanie zależne). Prawo nie przewiduje istnienia dokumentów, które mają na celu poświadczenie istnienia posiadania a wynika to z ogółu okoliczności (np. faktyczne zamieszkiwanie poparte spełnieniem obowiązku meldunkowego, opłacanie podatków i ponoszenie innych kosztów utrzymania nieruchomości, czerpanie korzyści z rzeczy itp.). Istotą samoistnego posiadania rzeczy jest to, że posiadacz taki zachowuje się tak jak właściciel rzeczy mimo, że tym właścicielem faktycznie nie jest (dla obserwatora zewnętrznego nie powinno być różnicy w przypadku zachowania właściciela a samoistnego posiadacza).  

Jarosław Olejarz

Radca prawny