Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Brak zastrzeżonej kary umownej może utrudnić dochodzenie roszczeń niepieniężnych z umowy przedwstępnej

W tym roku podpisałem umowę przedwstępną sprzedaży domu jednorodzinnego, w której istnieje zapis, że sprzedająca oświadcza, że w dniu zawarcia umowy notarialnej sprzedaży nie będzie zameldowana żadna osoba. Został podpisany akt notarialny, po czym jakieś dwa tygodnie temu wyszła informacja że pod adresem kupionego domu zameldowane są 2 osoby. Chciałbym wiedzieć kto i jaką ma odpowiedzialność za podanie nieprawdziwych informacji i co mu grozi? Czy mogę ewentualnie zaproponować jakieś zadośćuczynienie w zmian za nie składanie sprawy na drogę sądową? Rozmawiając jakiś tydzień temu z osobą zameldowaną w tym domu, dowiedziałem się, że będzie się wymeldowywał w najbliższych dniach. Pytanie jeszcze czy mogę jeszcze coś zrobić jeżeli już te osoby by były wymeldowane?

Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdego rodzaju umowy prawa prywatnego. Umowa przedwstępna nie wymaga zachowania również jakiejś szczególnej formy ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych. Wymóg zachowania określonej formy szczególnej (np. aktu notarialnego) jest stosowany dla wywołania określonych skutków prawnych (np. możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przez sądem). Nieważność umowy przedwstępnej nie powoduje nieważności zawartej następnie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w takim wypadku powołać się na błąd związany z zawarciem takiej umowy. Na błąd można się powołać także przy zawarciu umowy przyrzeczonej czyli w tym wypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zgodnie z art. 84 § 1 k.c. (kodeksu cywilnego), w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

Aby powołać się na wadę oświadczenia woli w postaci błędu musi zaistnieć kilka przesłanek:

  1. błąd dotyczy treści czynności prawnej (w tym przypadku treści umowy);
  2. błąd musi być istotny - można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści;
  3. błąd wywołała druga strona choćby nieumyślnie, albo co najmniej o błędzie wiedziała lub z łatwością mogła go zauważyć.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że warunek związany z brakiem zameldowania miał nastąpić na dzień zawarcia umowy właściwej przenoszącej własność nieruchomości. Tym samym zawierając umowę sprzedaży nieruchomości bazując na zawartej umowie przedwstępnej można stwierdzić, że pozostawał Pan w błędzie co do treści czynności prawnej. Powstaje pytanie czy błąd taki może zostać uznany za istotny, tzn. uzasadniający przypuszczenie, że składający oświadczenie woli gdyby nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 20 maja 2011 r. sygn. akt IV CSK 533/10 przy ocenie istnienia przesłanki „istotności” błędu decydujące są kryteria obiektywne. Wymóg dokonania oceny sprawy „rozsądnie”, jako przesłanka dopuszczalności powoływania się na działanie pod wpływem błędu, przemawia za koniecznością obiektywizacji tej oceny. Oznacza to, że należałoby ustalić, czy fakt istnienia zameldowania osób w nabywanej nieruchomości w istocie powoduje sytuację, w której umowa ta nie zostałaby przez Pana zawarta. W naszej ocenie może być to ciężkie, a jeżeli osoby te się wymeldują, to odpada ona całkowicie, tym samym uniemożliwia powołanie się na błąd.

Niezależnie od możliwości odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady oświadczenia woli w postaci błędu, nie wykonanie lub nienależyte wykonanie zawartej umowy przez jej stronę może pociągnąć za sobą określone skutki prawne. Przede wszystkim powstaje pytanie, czy strony w zawartej umowie przedwstępnej określiły jakiekolwiek sankcje za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zawartej umowy. Sankcjami takimi mogą być np. kary umowne. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). W takim przypadku nienależyte wykonanie umowy w postaci niespełnienia warunku braku zameldowania osób w sprzedawanej nieruchomości powodowałoby możliwość żądania zapłaty zastrzeżonej na tą okoliczność kary umownej. Jeżeli jednak kara umowna nie została zastrzeżona to istnieje możliwość żądania naprawienia szkody powstałej na skutek nienależytego wykonania umowy na zasadach ogólnych.
Dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych wymaga wykazania szkody, winy a także adekwatnego związku przyczynowo-skutkowego występującego pomiędzy określonym zdarzeniem, z którym norma prawna wiąże obowiązek naprawienia szkody a szkodą, pojmowaną jako uszczerbek majątkowy (szkoda rzeczywista) lub utracone korzyści. W myśl art. 361 § 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Problematyka przyczynowości w prawie cywilnym jest zagadnieniem skomplikowanym, a każde zdarzenie musi podlegać indywidualnej ocenie przez pryzmat ustalonych faktów i zebranych dowodów w konkretnej sprawie. Adekwatny związek przyczynowy jest przesłanką konieczną powstania odpowiedzialności odszkodowawczej.

Reasumując, aby mógł Pan żądać odszkodowania na zasadach ogólnych w związku z nie wykonaniem zobowiązania w postaci braku zameldowania osób w nabytej przez Pana nieruchomości, musiałby Pan wykazać istnienie szkody majątkowej. Szkoda taka może np. objawiać się sytuacją, gdy nie będzie Pan mógł nieruchomości z tego powodu używać (np. wynająć, zamieszkać w niej co z kolei będzie się wiązać, z koniecznością ponoszenia kosztów najmu na mieszkanie dla Pana), poniesie Pan koszty postępowania administracyjnego związanego z wymeldowaniem tych osób, albo jakiekolwiek inne koszty, związane z tym zameldowaniem lub zamieszkiwaniem tych osób. W takim wypadku po wykazaniu tych kosztów, mógłby Pan żądać naprawienia szkody od sprzedawcy, który zobowiązał się, że nikt nie będzie zameldowanym w przedmiotowym lokalu. Gdyby umowa zawierała zastrzeżoną na ta okoliczność karę umowną, wykazanie szkody nie byłoby konieczne, kara należałaby się za sam fakt nie wykonania zobowiązania.  

Jarosław Olejarz

Radca prawny

 
 
 

Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2012-10-25
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne
Słowa kluczowe: kara umowna, roszczenie, umowa przedwstępna, niewykonanie umowy, bład, ośwaidczenie woli, bąłd istotny, odstąpienie od umowy, naprawienie szkody, zameldowanie
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2022 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.