Odpłatne zniesienie współwłasności stanowi przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych

Jestem współwłaścicielem (połowa udziałów) mieszkania z garażem i piwnicą. Drugim współwłaścicielem jest osoba obca. Mieszkanie i garaż zostało zakupione na kredyt hipoteczny. Obecnie chciałbym przekazać wszystkie moje prawa własności dotyczące mieszkania drugiemu współwłaścicielowi. W zamian drugi współwłaściciel przejmie całość zobowiązań kredytowych oraz zwróci mi poniesione do tej pory przeze mnie nakłady. Co powinno się znaleźć w treści umowy pomiędzy mną a pozostałym współwłaścicielem? Czy istnieje możliwość takiego uregulowania spraw, żebym nie został obciążony w związku z tym podatkiem?

Przede wszystkim w opisanym stanie faktycznym może dojść do zniesienia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami lub sprzedaż udziału we wspólnej nieruchomości. Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności to zniesienie takie może nastąpić przez fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej albo poprzez przyznanie jednemu ze współwłaścicieli całości rzeczy z obowiązkiem spłaty, lub poprzez sprzedaż rzeczy i podział środków uzyskanych z takiej sprzedaży. Każda z tych form będzie niosła za sobą skutki podatkowe dla osoby, która przenosić będzie swój udział. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności z obowiązkiem spłaty jest formą zbycia, a zatem spowoduje powstanie przychodu po stronie podatnika z odpłatnego zbycia należącego do niego udziału w wysokości ½ własności nieruchomości. Zastosowanie w zakresie opodatkowania tej transakcji będą miały przepisy o odpłatnym zbyciu nieruchomości.

 

 

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej. u.p.d.o.f.), przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub innych praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 07.11.2001 roku sygn. akt SA/Sz 174/00, stwierdził, że skoro ustawodawca nie określił, co stanowi koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, to uprawnionym jest pogląd, że za owe koszty sprzedaży należy uważać wszystkie niezbędne wydatki, poniesione przez sprzedającego alby sprzedaż mogła dojść do skutku. Do kosztów pomniejszających przychód zaliczyć będzie można np. koszty aktu notarialnego. Należy także zaznaczyć, że czym innym są koszty pomniejszające przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, a czym innym koszty pomniejszające dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku kosztów pomniejszających przychód, będziemy mówić tylko o takich wydatkach, które związane są z samą transakcją sprzedaży i jej przygotowaniem. Należy zaznaczyć także, ze bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu osoby fizycznej z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości pozostaje okoliczność, czy cena sprzedaży faktycznie została zapłacona, jak i sposób jej zapłaty. Stosownie do powyższego bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu jest zatem fakt nieuiszczenia ceny określonej w umowie lub jej uiszczenie w ratach lub do rąk innej osoby, bowiem obowiązek podatkowy powstaje z dniem zawarcia umowy, a jego wysokość jest zdeterminowana ceną w niej określoną, a nie sposobem jej zapłaty.

 

 

Jeżeli chodzi zatem o ustalanie dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, to w myśl art. 30e ust. 2 u.o.p.d.o.f. podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Ustalając zatem dochód, stanowiący różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a kosztami poniesionym w związku z osiągniętym dochodem, należy odwołać się do wskazanego art. 22 ust. 6c ustawy. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tego tytułu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania. Czyli kosztem takim będzie cena nabycia udziału w nieruchomości określona w umowie przeniesienia własności nieruchomości. Poza kosztem nabycia nieruchomości, podatnik może odliczyć od przychodu tylko te koszty, które łącznie spełniają następujące warunki:

  • zostały poniesione przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości (od chwili nabycia nieruchomości do czasu jej zbycia),
  • zostały poniesione na nakłady zwiększające wartość nieruchomości,
  • zostały udokumentowane przez podatnika (wysokość nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych).

 

Do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można zatem odpowiednią część nakładów poczynionych na nieruchomość, a więc wszelkie wydatki jakie związane były z ewentualnym remontem, modernizacją itp. Powyższy przepis stanowi zamknięty katalog kosztów, co oznacza, że podatnik nie może od przychodu odliczyć innych kosztów, w szczególności kosztów takich nie stanowią zapłacone prowizję i odsetki od udzielonego przez bank kredytu (tym bardziej cała rata kredytu). Tylko w przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, do kosztów tych zalicza się kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Innych wyjątków w tym zakresie przepisy nie zawierają.

 

 

W przypadku zbycia nieruchomości lub udziału w niej, można w myśl art. 21 ust. 1 pkt. 131 u.p.d.o.f., skorzystać z ulgi podatkowej albowiem zwolnione są z podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt. 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

 

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Także ulga podatkowa przysługuje w przypadku wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem.

 

 

Reasumując, w zakresie opodatkowania transakcja ta czy będzie miała charakter sprzedaży czy też zniesienia odpłatnego (za obowiązkiem spłaty) współwłasności, będzie podlegać opodatkowaniu w zakresie przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości. W uproszczeniu można powiedzieć, że z uzyskanej ceny (spłaty) odliczyć będzie można koszty nabycia (zakupu), a różnica podlegać będzie podatkowi dochodowemu wynoszącemu 19%. Jeżeli jednak środki te zostaną przeznaczone w okresie dwóch lat na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, wówczas można skorzystać z ulgi podatkowej. Jeżeli chodzi o samą umowę zbycia (lub zniesienia współwłasności) to musi zostać ona zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa taka oprócz określenia stron oraz postanowień w zakresie przeniesienia własności (zniesienia współwłasności) winna zawierać zobowiązanie do zapłaty ceny. Z opisu wynika, że cena zostanie uiszczona poprzez przejęcie długu (przejęcie zobowiązania kredytowego w banku), tym samym konieczne jest aby uzyskać zgodę na piśmie od wierzyciela (banku) na przejęcie długu. Bank winien wydać stosowne oświadczenie na piśmie, że w związku ze przejęciem Pana długu (kredytu), bank zwalnia Pana z długu, a pan winien takie zwolnienie przyjąć. Jeżeli nie będzie takiego oświadczenia banku, wówczas nadal będzie Pan zobowiązany do spłaty kredytu, a nie będzie miał Pan ceny z odpłatnego zbycia. Jeżeli cena taka miałaby być zapłacona poprzez spłatę także Pańskiej części kredytu wówczas powinien Pan ją zabezpieczyć w odpowiedni sposób, np. zabezpieczając swoją wierzytelność poprzez wpis hipoteki na tej nieruchomości. Dłużnik w takim wypadku powinien poddać się także egzekucji na podstawie aktu notarialnego na podstawie art. 777 k.p.c. Odpowiednie zapisy w tym zakresie powinien do umowy wpisać notariusz.    

 

Jarosław Olejarz

Radca prawny


To jest tylko fragment porady...
Aby uzyskać dostęp do pełnej treści doknaj płatności sms lub opłać dostęp czasowy
do wszystkich zasobów serwisu.
Aby wykupić dostęp do pełnej treści tylko tej porady
wyślij SMS o trści AP.PORADA9 (koszt: 11,07 z VAT) na nr 79068,
a następnie wpisz otrzymany kod i kliknij przycisk dalej:
Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2012-08-25
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo cywilne, Prawo podatkowe
Słowa kluczowe: odpłatne zbycie, nieruchomość, podatek, podatek dochodowy, spłata, spłata kredytu, zniesienie współwłasności, sprzedaż, udział w nieruchomości, ulga podatkowa, wysokość podatku
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.

Szukasz porady prawnej?

Prześlij swoje pytanie do doświadczonych prawników:

Wasze komentarze

      Jarosław Olejarz Radca prawny.
[...]
    Jeżeli chodzi zatem o ustalanie dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, to w myśl art.
[...]
    Reasumując, w zakresie opodatkowania transakcja ta czy będzie miała charakter sprzedaży czy też zniesienia odpłatnego (za obowiązkiem spłaty) współwłasności, będzie podlegać opodatkowaniu w zakresie przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
[...]
    W przypadku zbycia nieruchomości lub udziału w niej, można w myśl art.
[...]
    Zgodnie z art.
[...]
  Do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można zatem odpowiednią część nakładów poczynionych na nieruchomość, a więc wszelkie wydatki jakie związane były z ewentualnym remontem, modernizacją itp.
[...]
  Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
[...]
), przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub innych praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
[...]
, skorzystać z ulgi podatkowej albowiem zwolnione są z podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art.
[...]
1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust.
® 2008 - 2014 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.