Darowizna mieszkania dokonana przez osobę najbliższą

Odpowiadając na Pani pytanie, to darowizna nieruchomości jaką jest mieszkanie musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Taksa notarialna jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności notarialnej i określona jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku, w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z tym Rozporządzeniem w przypadku wartości czynności notarialnej powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł wynosi ona 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł. Rozporządzenie określa taksę maksymalną, co oznacza że notariusz nie może jej pobrać w wyższej wysokości. Można natomiast z notariuszem negocjować jej obniżenie. Do sporządzenia darowizny nieruchomości niezbędne będzie oprócz dokumentów tożsamości właściciela nieruchomości, przygotowanie odpisu z rejestru gruntów oraz księgi wieczystej, przy czym notariusz sam takie odpisy może pobrać z odpowiednich urzędów.

 

Do zawarcia umowy darowizny zasadniczo niezbędna jest obecność właściciela nieruchomości, który będzie dokonywał jej rozporządzeniem (darował). Jednakże przepisy kodeksu cywilnego przewidują, że umowa taka może zostać zawarta przez pełnomocnika, konieczne jednak jest aby pełnomocnictwo także zostało udzielone w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo winno także określać jego zakres (umocowanie do dokonania w imieniu mocodawcy darowizny nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby). W przypadku udzielenia pełnomocnictwa śmierć mocodawcy nie wstrzymuje możliwości dokonania darowizny, jeżeli zgodnie z art. 101 k.c. zastrzeżono w pełnomocnictwie, że nie wygasa ono w przypadku śmierci mocodawcy z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

  

W przypadku darowizny dokonanej pomiędzy osobami najbliższymi, zgodnie z obecnie obowiązującym brzmieniem ustawy z dnia 28 lipca 1993 roku o podatku dochodowym od spadków i darowizn, na podstawie art. 4a ustawy, zwolnione zostało od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadku, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

  

Darowizna dokonana przez Pani matkę na rzecz Pani, może w przyszłości rodzić po stronie innych spadkobierców ustawowych roszczenie o należny im zachowek. Zgodnie z art. 991 k.c. zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek). Darowizny doliczone są do masy spadkowej dla ustalenia wartości należnego zachowku, na podstawie art. 996 k. c. - darowiznę uczynioną przez spadkodawcę uprawnionemu do zachowku zalicza się na należny mu zachowek. Jeżeli uprawnionym do zachowku jest dalszy zstępny spadkodawcy, zalicza się na należny mu zachowek także darowiznę uczynioną przez spadkodawcę wstępnemu uprawnionego.

  

Dokonanie darowizny w opisanym przypadku wiąże się z kilkoma ujemnymi konsekwencjami prawnymi. Po pierwsze wierzyciele będą mogli wytoczyć osobie obdarowanej powództwo paulińskie, w wyniku którego mogą uznać dokonaną darowiznę za bezskuteczną. Zgodnie z art. 528 k.c. jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Ponadto wyzbycie się składnika majątku przez dłużnika, może rodzić skutki karno-prawne. Zgodnie z art. 300 § 1 k.k., osoba, która w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Tym samym dokonanie darowizny (sprzedaży lub innego działania mającego na celu wyzbycie się majątku), powodować może sankcję karną za takie działanie.

  

Reasumując, w opisanym przypadku nie ma dobrego wyjścia, które w sposób zgodny z prawem pozwalałoby na przeniesienie własności mieszkania. Każde wyzbycie się składnika majątkowego przez dłużnika, które powoduje uszczuplenie jego majątku, może powodować skutki karno-prawne (zgodnie z art. 300 k.k.). Aby utrudnić jedynie samą egzekucję mieszkania, można ustanowić na nim dożywotnią służebność mieszkania na rzecz określonej osoby. Wówczas w toku egzekucji mieszkanie byłoby zbywane z obciążeniem w postaci służebności dożywocia, co powoduje, że praktycznie nikt nie będzie zainteresowany kupnem mieszkania z prawem osoby trzeciej do dożywotniego zamieszkiwania w tym mieszkaniu. Służebność taką ustanawia się także w formie aktu notarialnego i dokonuje się wpisu w księgach wieczystych o istniejącym prawie. Koszty sporządzenia i wpisania takiej służebności to kilkaset złotych.