Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką przez współwłaściciela

Współwłaściciel, który chcę nieruchomość obciążyć nie ma takiej możliwości, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością, do której skuteczności trzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Gdyby nawet przyjąć, że obciążenie hipoteką nie przekracza zakres zwykłego zarządu, to potrzeba zgody większości współwłaścicieli zgodnie z art. 201 k.c. - do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

 

Zgodnie jednak z art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Oznacza to, że może współwłaściciel obciążyć swój udział.  Podobną interpretację przyjął w wyroku z dnia 6 września 2007 roku, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sygn. akt I ACa 769/07), który stwierdził, że w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może odrębnie obciążać swój udział we współwłasności. Niezależnie od tego współwłaścicielom przysługuje uprawnienie do obciążania hipoteką wspólnej nieruchomości, co wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli.

Reasumując, aby obciążyć całą nieruchomość hipoteką przez jednego ze współwłaścicieli, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciel może jednak obciążyć bez takiej zgody swój udział w nieruchomości. W opisanej sytuacji mogą Państwo zbyć swoje nieobciążone udziały lub złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności poprzez dokonanie podziału nieruchomości, a gdyby podział taki nie był możliwy poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli.

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności preferowanym przez ustawodawcę jest podział fizyczny rzeczy wspólnej, jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany. Dlatego też, jeżeli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.