Wykup mieszkania komunalnego dla osoby obcej

Sprawa jest bardziej skomplikowana niż się wydaje. Po pierwsze w przypadku przekazania pieniędzy stanowią one darowiznę i taki zapis w akcie notarialnym, stanowi podstawę do opodatkowania darowizny podatkiem od spadków i darowizn (w III grupie podatkowej skala podatkowa wynosi od 12% do 20% w przypadku darowizny ponad 20 tys. zł) oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Po drugie w razie nawet notarialnego testamentu, testament może być przez osobę go ustanawiającą w każdej chwili, np. poprzez sporządzenie nowego testamentu, przy czym forma aktu notarialnego nie jest konieczna, w szczególnych przypadkach może być to nawet testament ustny. Rozwiązanie zatem takie nie gwarantuje Pani, że mieszkanie to stanie się własnością Pani córki. Ponadto wydziedziczenie spadkobierców może nastąpić zgodnie z art. 928 § 1 k.c. przez sąd, jeżeli dopuścił się umyślnie ciężkiego przestępstwa przeciwko spadkodawcy; podstępem lub groźbą nakłonił spadkodawcę do sporządzenia lub odwołania testamentu albo w taki sam sposób przeszkodził mu w dokonaniu jednej z tych czynności; umyślnie ukrył lub zniszczył testament spadkodawcy, podrobił lub przerobił jego testament albo świadomie skorzystał z testamentu przez inną osobę podrobionego lub przerobionego. Spadkobierca niegodny zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jak by nie dożył otwarcia spadku, co oznacza, że w miejsce tego spadkobiercy wchodzą jego spadkobiercy, czyli ewentualne wnuki.

 

Naszym zadaniem o wiele bardziej korzystne będzie udzielenie pożyczki pieniężnej w określonej kwocie przeznaczonej na wykup mieszkania (pożyczka sporządzona pisemnie – konieczny do zapłaty także podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 %). Pożyczka taka zawsze stanowi dług spadkowy i zawsze w razie problemów mogą domagać się Państwo jej spłaty od spadkobierców.

 

Po wykupieniu tego mieszkania winni Państwo sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego na sprzedaż przedmiotowego mieszkania. W akcie notarialnym ustalą Państwo zawarcie umowy sprzedaży po upływie przedmiotowych 5 lat, które powodują wygaśniecie obowiązku zwrotu bonifikaty. W umowie przedwstępnej winna się znaleźć informacja, że ustalona przez strony cena za mieszkanie została zapłacona przez kupującego przy umowie przedwstępnej i że sprzedający potwierdza jej przyjęcie (cenę możecie Państwo ustalić dowolnie, np. w wartości udzielonej pożyczki albo cena może kompensować tą pożyczkę). Jednocześnie sprzedający w tym akcie notarialnym udziela Pani (albo innej osobie) pełnomocnictwa do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (w umowie przyrzeczonej jeżeli Pani będzie pełnomocnikiem sprzedającego, jako kupujący musi być inna osoba – nie można zawierać umowy samemu z sobą). Ważne jest aby w pełnomocnictwie zawrzeć oświadczenie, że pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie gasnące na wypadek śmierci, wówczas nawet po śmierci sprzedającego może dojść do zawarcia umowy właściwej sprzedaży nieruchomości. Powyższa konstrukcja prawna ma ten plus, że spadkobiercy po zmarłym nie będą mogli od Pani żądać zapłaty zachowku, gdyż mieszkanie zostanie nabyte w wyniku sprzedaży a nie spadku lub darowizny.