Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Od kilku lat prowadzę gabinet lekarski w lokalu własnościowy, który wykupiłam od spółdzielni. Lokal za zgodą spółdzielni oraz mieszkańców został przekształcony w lokal użytkowy i dostosowany jako gabinet. Obecnie prezes spółdzielni powiadomił mnie pismem, że wpłynęła skarga mieszkańców na działanie gabinetu i napisał mi, że cofa zgodę na gabinet i mam go zamknąć niezwłocznie. Czy muszę się do tej wyznaczonej daty zastosować, czy działanie zarządu jest legalne, ponieważ brak jest w statucie spółdzielni oraz regulaminie przepisów ustalających postępowanie przy udzielaniu zgody, jak i przy jej cofaniu na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu?

Artykuł 71 ustawy z dnia 7 listopada 1994 roku Prawo budowlane stanowi, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przepisy art. 32 Prawa budowlanego w tym wypadku stosuje się odpowiednio w zakresie wymogów, jakie należy spełnić, by uzyskać pozwolenie na budowę O postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania mówi także rozporządzenie z 26 czerwca 2003 roku w sprawie warunków i trybu postępowania dotyczącego rozbiórek oraz zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (Dz. U. z 10 lipca 2003 roku).

 

 

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmiana zatem sposobu użytkowania dotyczyć będzie zarówno zamiany lokalu mieszkalnego w gabinet lekarski jak i odwrotnie, na co wskazuje treść przepisu „podjęcie bądź zaniechanie” działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

 

 

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 15.10.2010 roku sygn.. akt II OSK 1569/09 o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego można mówić wtedy, gdy chodzi o takie faktyczne przekształcenie obiektu budowlanego, prowadzące do zmiany jego dotychczasowego przeznaczenia, które wymaga spełnienia innych niż dotychczasowe warunków bezpieczeństwa. W takim przypadku konieczne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego w celu zmiany sposobu użytkowania. Zgodnie z § 9 Rozporządzenia w sprawie warunków i trybu postępowania dotyczącego rozbiórek oraz zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego konieczne jest złożenie wniosku o zmianę sposobu użytkowania, do którego należy załączyć następujące dokumenty:

1)  opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości (działki budowlanej) i innych obiektów budowlanych na działce wnioskodawcy i działkach sąsiednich, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego;

2)  zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego, jego konstrukcję, dotychczasowe i zamierzone przeznaczenie, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;

3)  rysunki niezbędne do określenia charakterystyki techniczno-użytkowej adaptacji obiektu lub jego części;

4) ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub przez rzeczoznawcę budowlanego w zakresie obejmującym odpowiednią specjalność;

5) dowody uzyskania wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń, opinii lub innych dokumentów wymaganych zgodnie z art. 32 ust. 1 prawa budowlanego;

6)  oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

7)  decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Właściwy organ oprócz wyżej wymienionych dokumentów, może zażądać przedstawienia szeregu innych dokumentów, co upodabnia proces uzyskiwania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dzieje się tak w szczególności, gdy ze zmianą sposobu użytkowania łączy się przeprowadzenie większych robót budowlanych. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie nowego pozwolenia na budowę i spełnienie wszystkich warunków wymaganych do jego uzyskania.

 

 

Niewątpliwie zgłoszeniu podlegać zmiana sposobu użytkowania lokalu z lokalu o charakterze mieszkalnym na lokal, w którym ma być prowadzona działalność w postaci  gabinetu lekarskiego (dotyczy to także gabinetów kosmetycznych, fryzjerskich, stomatologicznych, czy też sprzedaży towarów spożywczych). Działalność taka nie może być prowadzona bez dokonania stosownego zgłoszenia i uzyskania odpowiedniego zezwolenia sanitarnego. Zgłoszenia natomiast nie wymaga prowadzenie biura w lokalu mieszkalnym, jeżeli nie jest to związane ze zmianami tych warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

 

 

Zakładam, że w opisanym stanie faktycznym dokonana została zmiana korzystania z lokalu i zostało dokonane zgłoszenie prowadzonej działalności. Tym samym do chwili, gdy z jakichkolwiek powodów nie nastąpi zmiana sposobu użytkowania lokalu może Pani wykorzystywać przedmiotowy lokal na prowadzoną działalność i w tym zakresie spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa do zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu ma charakter administracyjny i następuje w trybie decyzji administracyjnej odpowiedniego organu, stąd nie leży to w gestii spółdzielni mieszkaniowej. Natomiast prowadzenie działalności w lokalu bez zmiany sposobu jego użytkowania stanowi samowolę budowlaną. Dokonując zmiany sposobu użytkowania budynku, czy też jego części, w każdym przypadku należy przeprowadzić szczegółową ocenę, czy zamierzony nowy sposób użytkowania obiektu nie będzie kolidował nie tylko z interesem użytkowników tego obiektu, ale przede wszystkim czy nie dojdzie do naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Jest bowiem oczywiste, iż zmiana sposobu użytkowania części obiektu może spowodować niekorzystne dla otoczenia skutki, w szczególności w sferze warunków zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, a nawet może kolidować z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Olsztynie
z dnia 22 października 2009 roku sygn. akt
II SA/Ol 779/09).

 

 

Reasumując, w naszej ocenie, jeżeli dopełniła Pani obowiązków związanych ze zmianą użytkowania lokalu i została wydana odpowiednia decyzja związana ze sposobem użytkowania lokalu na gabinet lekarski, to spółdzielnia mieszkaniowa nie może żądać od Pani zaprzestania prowadzenia działalności zgodnej z wydaną w tym zakresie decyzją.

 

Jarosław Olejarz

Radca prawny

Pobierz odpowiedni wzór dokumentu
Data: 2014-04-21
Autor/źródło: Zespół serwisu SerwisPrawa.pl
Kategoria: Prawo budowlane
Słowa kluczowe: lokal użytkowy, lokal mieszkalny, zmiana sposobu użytkowania lokalu, gabinet lekarski, spółdzielnia mieszkaniowa, Prawo budowlane
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Szukasz porady prawnej?
Prześlij swoje pytanie do doświadczonych prawników:
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
  • Google+
® 2008 - 2019 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.