Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz.1116 z późn. zm.), z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ww. ekspektatywy obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego części i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu winna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Prawo podatkowe nie reguluje w żaden szczególny sposób ekspektatywy. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawa w przypadku szeroko pojętego pojęcia nieruchomości, do źródeł przychodów z tego tytułu zalicza m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego. Sprzedaż ekspektatywy nie została wymieniona przez ustawodawcę w opisanym katalogu, co rozciąga się na ewentualne ulgi związane ze zbyciem nieruchomości. Prawo podatkowe przychód ze zbycia ekspektytywy traktuje tak samo jak inne źródła przychodów związanych z odpłatnym zbyciem praw majątkowych, a więc podlega on opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli przychód z tego tytułu winien zostać wykazany w rocznym zeznaniu podatkowym. Co więcej, konsekwencje takiego braku regulacji ekspektatywy są dużo dalej idące na gruncie prawa podatkowego.
Mogą tu powstać skutki podatkowe dwojakiej natury, a mianowicie podatek od czynności cywilnoprawnych oraz podatek od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, należy stwierdzić, ze umowa przeniesienia praw z zawartej umowy cesji ekspektatywy, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnej (podlega podatkowi umowa sprzedaży, zamiany rzeczy i praw majątkowych). W opisanym przypadku istotne jest określenie „sprzedaż praw majątkowych”. Tym samym w przypadku cesji praw wynikających z zawartej umowy z deweloperem, umowa przyrzeczenia podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W myśl art. 4 pkt. 1 cytowanej ustawy obowiązek zapłaty podatku w przypadku umowy sprzedaży ciąży na kupującym, a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa, czyli wartość za jaką przedmiotowe prawo zostanie zbyte. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W zakresie podatku VAT stanowisko w tej sprawie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, w wyniku rozpoznania odwołania od decyzji Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 01.12.2005 roku, nr 1471/DC/436/43/05/MK dotyczącego kwestii, czy od sprzedaży ekspektatywy, naliczenie przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% jest prawidłowe. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, tej indywidualnej określonej sprawie stanął na stanowisku, iż przeniesienie prawa do lokalu użytkowego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu należy traktować jako dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust.1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust.1 pkt. 1 ww. ustawy. Oczywiście sprawa ta miała inny stan faktyczny, ale z ostrożności informujemy o tym precedensie. W powyższej sprawie proponujemy wystąpić do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o wydanie indywidualnej interpretacji, na podstawie art.14 b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 poz. 926 z późniejszymi zmianami). Tylko indywidualna interpretacja wydana przez właściwy organ podatkowy jest wiążąca dla podatnika oraz organów skarbowych, co może Pana uchronić przed ewentualnymi problemami z podatkiem VAT.
Porady prawne / Pomoc prawna
