Jesteś tutaj:
Uwaga! Publikacja archiwalna
Oznacza to, że od czasu jej opublikowania pojawiły się zmiany aktów prawnych, mogące wpływać na aktualność poniższej treści. SerwisPrawa.pl nie aktualizuje automatycznie wszystkich publikowanych tekstów zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi.

Jeżeli interesuje Cię porada prawna związana z tą tematyką, możesz skorzystać z formularza zapytania prawnego.

Zbycie ekspektatywy a skutki podatkowe

Obecnie posiadam umowę przyrzeczenia prawa do lokalu (mieszkanie) od dewelopera, które obecnie od niego wynajmuje na podstawie umowy najmu. Chcę sprzedać to mieszkanie, tzn. sprzedaje przyrzeczenie prawa do tego lokalu (osoba ode mnie kupująca wchodzi na moje miejsce). Mam zgodę na takie rozwiązanie od dewelopera, jak też mam kupca. Pytanie brzmi jaki podatek trzeba będzie zapłacić? Umowę najprawdopodobniej trzeba będzie potraktować jako tzw. ekspektatywę, czyli pobiorę odstępne od Kupującego? Pytanie też brzmi czy jest inny rodzaj umowy i czy da sie uniknąć podatku, bądź też zminimalizować (np. do 2% od umów cywilnoprawnych). Nadmienię, że pieniądze otrzymane z tytułu sprzedaży tego prawa, przeznaczę w całości na zakup nowego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku, o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz.1116 z późn. zm.), z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ww. ekspektatywy obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego części i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu winna być zawarta w formie aktu notarialnego.
 
 
 
Prawo podatkowe nie reguluje w żaden szczególny sposób ekspektatywy. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawa w przypadku szeroko pojętego pojęcia nieruchomości, do źródeł przychodów z tego tytułu zalicza m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego. Sprzedaż ekspektatywy nie została wymieniona przez ustawodawcę w opisanym katalogu, co rozciąga się na ewentualne ulgi związane ze zbyciem nieruchomości. Prawo podatkowe przychód ze zbycia ekspektytywy traktuje tak samo jak inne źródła przychodów związanych z odpłatnym zbyciem praw majątkowych, a więc podlega on opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli przychód z tego tytułu winien zostać wykazany w rocznym zeznaniu podatkowym. Co więcej, konsekwencje takiego braku regulacji ekspektatywy są dużo dalej idące na gruncie prawa podatkowego.
 
 
 
 
Mogą tu powstać skutki podatkowe dwojakiej natury, a mianowicie podatek od czynności cywilnoprawnych oraz podatek od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, należy stwierdzić, ze umowa przeniesienia praw z zawartej umowy cesji ekspektatywy, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnej (podlega podatkowi umowa sprzedaży, zamiany rzeczy i praw majątkowych). W opisanym przypadku istotne jest określenie „sprzedaż praw majątkowych”. Tym samym w przypadku cesji praw wynikających z zawartej umowy z deweloperem, umowa przyrzeczenia podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W myśl art. 4 pkt. 1 cytowanej ustawy obowiązek zapłaty podatku w przypadku umowy sprzedaży ciąży na kupującym, a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa, czyli wartość za jaką przedmiotowe prawo zostanie zbyte. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
 
 
 
W zakresie podatku VAT stanowisko w tej sprawie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, w wyniku rozpoznania odwołania od decyzji Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 01.12.2005 roku, nr 1471/DC/436/43/05/MK dotyczącego kwestii, czy od sprzedaży ekspektatywy, naliczenie przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% jest prawidłowe. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, tej indywidualnej określonej sprawie stanął na stanowisku, iż przeniesienie prawa do lokalu użytkowego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu należy traktować jako dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust.1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust.1 pkt. 1 ww. ustawy. Oczywiście sprawa ta miała inny stan faktyczny, ale z ostrożności informujemy o tym precedensie. W powyższej sprawie proponujemy wystąpić do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o wydanie indywidualnej interpretacji, na podstawie art.14 b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 poz. 926 z późniejszymi zmianami). Tylko indywidualna interpretacja wydana przez właściwy organ podatkowy jest wiążąca dla podatnika oraz organów skarbowych, co może Pana uchronić przed ewentualnymi problemami z podatkiem VAT.
 
 
 
Porady prawne / Pomoc prawna
Redakcja serwisu zastrzega, iż udzielane odpowiedzi na pytania prawne nie są i nie mogą być traktowane jako porady prawne. Osoby udzielające odpowiedzi i redakcja SerwisPrawa.pl nie ponosi odpowiedzialności za skutki wynikłe z zastosowania się do opublikowanych treści. Wszelkie materiały z zakresu prawa znajdujące się na stronach SerwisPrawa.pl mają jedynie na celu popularyzowanie wiedzy o instytucjach prawnych oraz możliwościach ich praktycznego zastosowania.
Wasze komentarze
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
® 2008 - 2021 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.