Podpisanie umowy sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości wiąże się z koniecznością wizyty u notariusza – przepisy wymagają w tym względzie sporządzenia aktu notarialnego, w przeciwnym razie umowa będzie całkowicie nieważna. Usługi prawnika muszą jednak kosztować – ilość pieniędzy jaką zostawimy u notariusza jest uzależniona od wartości zakupionej nieruchomości. Maksymalna stawka taksy wynosi od wartości nieruchomości:
- do 3.000 zł – 100 zł;
- powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
- powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
- powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł.
Do powyższych kwot należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% – liczony jest on od kwoty ustalonej taksy notarialnej. Pamiętajmy jednak, że zaprezentowane kwoty wynagrodzenia notariusza mogą być w praktyce niższe, przepisy wskazują bowiem wyłącznie na ich maksymalne, a nie minimalne wartości.
Od samej wartości nieruchomości przy jej zakupie pobierany jest także podatek VAT, tylko że w wysokości 8 %, jeśli kupujemy mieszkanie o powierzchni do 150 m2, a w wysokości 23 % gdy kupujemy mieszkanie powyżej 150 m2. Zbywca dolicza kwotę podatku VAT do ceny mieszkania i płatność podatku dokonywana jest przez kupującego, a sprzedający jest jedynie zobowiązany do złożenia stosownej deklaracji i odprowadzenia podatku do swojego urzędu skarbowego.
Następny obowiązkowy podatek to podatek od czynności cywilnoprawnych (od faktu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości), wynosi od 2% ceny mieszkania. Dobrą wiadomością jest to, że pobiera go notariusz – bezpośrednio od kupującego mieszkanie czy działkę. Kupujący nie musi przy tym załatwiać żadnych dodatkowych formalności, pobrany podatek będzie przekazany przez notariusza do właściwego urzędu skarbowego. Bardzo ważną informacją jest to, że powyższego podatku nie płaci się w sytuacji kupna nowego mieszkania – od dewelopera, na rynku pierwotnym. Innymi słowy podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacisz tylko wtedy, gdy kupisz używane mieszkanie lub dom.
Z powyższego wynika, że decydujące znaczenie dla ustalenia opłat związanych z kupnem nowej lub używanej nieruchomości ma jej wartość. W praktyce ustala się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Innymi słowy sprzedawca i kupujący sami uzgadniają cenę nieruchomości, pamiętajmy jednak, że nie może ona być zbyt niska (np. 1000 zł), wzbudzi to bowiem wątpliwości notariusza, który w takiej sytuacji nie sporządzi aktu notarialnego i umowa nie dojdzie do skutku.
Ważną kwestią jest także to, że jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada (jest zbyt niska), według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Właściciel nieruchomości zobowiązany jest w takim przypadku do zapłaty podatku od nieruchomości za okres od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zakupił mieszkanie.
Sprzedaż nieruchomości obciąża pod względem podatkowym nie tylko kupującego, ale również i zbywcę. Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, jest bowiem źródłem dochodu podlegającego opodatkowaniu w wysokości 19%. Dla przykładu, jeśli kupiłeś mieszkanie w 2011 r. i sprzedajesz je w 2014 r. , będziesz musiał zapłacić podatek. Dochód to różnica pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a kosztami, które stanowią udokumentowane wydatki na nabycie lub budowę nieruchomości.
