Przedmiotem prawa pierwokupu może być nieruchomość lub jej część. Sprzedający ma obowiązek respektowania tego prawa. Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego czyli, że uprawniony może lecz nie musi z niego korzystać. Uprawnionym względnie obciążonym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym i niepodzielnym, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Istotne jest również to, że jeżeli jest kilku uprawnionych a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z tego prawa pozostali mogą wykonać je w całości.
Umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie sprzedaży, dzierżawy, najmu. Może być ono ujawnione w księdze wieczystej. Ustawowe prawo pierwokupu wynika zaś z zapisów różnych aktów prawnych. Przepisy Kodeksu cywilnego mają tu zastosowanie w takim zakresie, w jakim pierwokup nie jest uregulowany przepisami danej ustawy. Tak więc w najpierw stosowane są przepisy szczególne a w sytuacji braku przepisów szczególnych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Prawo pierwokupu nieruchomości zawarte jest w przepisach art. 596 do 602 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.), w przepisach Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.), Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003r., Nr 64, poz. 529 ze zm.), Ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007r., Nr 231, poz. 1700 ze zm.) oraz Ustawy z dnia 20 października 1994r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. z 2007r., Nr 42, poz. 274 ze zm.). Zarówno przepisy kodeksowe jak i wynikające z ustaw mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących i nie mogą być zmieniane przez strony. W sytuacji zbiegu uprawnień z ustawy i z umowy, uprawnioną do skorzystania z prawa pierwokupu będzie osoba wskazana w ustawie.
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią sprzedawca (zobowiązany) niezwłocznie powiadamia uprawnionego o fakcie zawarcia wymienionej umowy sprzedaży oraz treści tej umowy.
Obowiązek takiego powiadomienia zawsze ciąży na sprzedawcy, nawet gdyby uprawniony dowiedział się o transakcji sprzedaży z innych źródeł. Jeśli uprawniony chce skorzystać z przysługującego mu prawa musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy aktu notarialnego złożenie wymienionego oświadczenia wymaga także zachowania tej samej formy. Oświadczenie to powinno być złożone w określonym terminie, wynikającym z przepisów szczególnych, a w przypadku braku takiego zastrzeżenia w terminie 1 miesiąca, licząc od dnia otrzymania przez uprawnionego powiadomienia o sprzedaży nieruchomości.
Wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest to, że między stronami (tj. pomiędzy sprzedającym oraz uprawnionym) powstaje umowa sprzedaży o tej samej treści, co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.
Postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. W sytuacji gdy zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa (w tym Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa) lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Na mocy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami gminie przysługuje prawo pierwokupu:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego tj. od gminy, powiatu lub od województwa,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (np. pod drogi publiczne i drogi wodne, budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych) albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne oraz wpisanej do rejestru zabytków przysługuje tylko wtedy, gdy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej. Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie w przypadku gdy:
- nieruchomości przeznaczone są na cele rolne i leśne,
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze sprzedawcą faktycznie we wspólnym pożyciu),
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych,
- prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008r. o partnerstwie publiczno-prywatnym,
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego,
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Skorzystanie lub nieskorzystanie z prawa pierwokupu jest sprawą rozpatrywaną z urzędu. Sprzedaż wyżej wymienionych nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić pod warunkiem, że gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. Obowiązek zawiadomienia gminy spoczywa na notariuszu sporządzającym umowę sprzedaży. Gmina może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia. W przypadku skorzystania z pierwokupu, wójt (burmistrz, prezydent miasta)składa oświadczenie w formie aktu notarialnego u notariusza, który dokonał zawiadomienia.
W sytuacji gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Z chwilą złożenia oświadczenia:
- nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości,
- prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy,
- gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
Niewykonanie prawa pierwokupu w ustawowym terminie jest traktowane jako dorozumiane zrzeczenie się tego prawa.
