Spis treści
Istota prawa odkupu. Cena odkupu
Wedle treści art. 594 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej zwanej k.c.), z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Z kolei §2 art. 594 k.c. wskazuje, że jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według zasad wskazanych w §1.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 31 sierpnia 2010 roku (sygn. akt I ACa 691/10), cena odkupu, jeżeli nie została ustalona przez strony w umowie, winna obejmować składniki wskazane w art. 594 § 1 k.c., zaś użyte tam określenie: "za zwrotem ceny" wskazuje, że chodzi o cenę uiszczoną sprzedawcy przez kupującego w dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nie cenę, za którą przedmiot sprzedaży mógłby zostać zbyty w dacie realizacji prawa odkupu.
Na końcu podkreślić należy, że prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.
Zastrzeżenie prawa odkupu
Jak wskazano w literaturze przedmiotu, zastrzeżenie prawa odkupu może nastąpić w samej umowie sprzedaży bądź też w dodatkowym później zawartym przez strony porozumieniu. Prawo odkupu jest uzależnione od zawarcia umowy sprzedaży. Ma ono charakter akcesoryjny, czyli nie może powstać bez skutecznego zawarcia umowy zasadniczej. (Podobnie S. Bogucki, Prawo odkupu, Rejent 1995, nr 9, s. 137. Zobacz Z. Gawlik, Komentarz do art. 593 Kodeksu cywilnego (w: ) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, pod red. A. Kidyby, Wolters Kluwer 2010.)
Wykonywanie prawa odkupu
Zgodnie z normą art. 593 § 2 k.c. prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. A więc jeżeli umowę zawarto w formie aktu notarialnego, oświadczenie sprzedawcy również wymaga formy aktu notarialnego.
Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonywają tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości( art. 595 § 2 k.c.).
Termin wykonania prawa odkupu
Zgodnie z normą art. 593 § 1 k.c. prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat pięciu. Termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu.
Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 grudnia 2008 roku (sygn. akt I ACa 395/08), w interesie kupującego ustawodawca w art. 593 k.c. wprowadził, normą bezwzględnie obowiązującą, granicę maksymalnego terminu realizacji prawa odkupu na lat pięć. Początkiem biegu terminu jest data zawarcia umowy. W przypadku braku określenia terminu należy uznać, iż jest to termin pięcioletni(skoro strony nie postanowiły inaczej), a zastrzeżenie odkupu jest ważne.
Prawo odkupu a umowa zawarta pod warunkiem rozwiązującym
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 grudnia 2008 roku (sygn. akt I ACa 395/08) wskazał, że prawo odkupu nie przekształca umowy sprzedaży w umowę zawartą pod warunkiem rozwiązującym, a więc uregulowanie zawarte w art. 593 k.c. nie jest wyjątkiem od reguły z art. 157 k.c. Umowa sprzedaży, w której zastrzeżono prawo odkupu ma charakter umowy definitywnej, która nie ogranicza uprawnień prawno-rzeczowych kupującego. Kupujący może, ale nie musi wykonać prawo odkupu.
Dlatego też nie zostaje naruszona norma art. 157 §1 i 2 k.c., w świetle której własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Podstawa prawna:
Art. 157, art. 593, art. 594, art. 595 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
Literatura:
S. Bogucki, Prawo odkupu, Rejent 1995, nr 9, s. 137.
Z. Gawlik, Komentarz do art. 593 Kodeksu cywilnego (w: ) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, pod red. A. Kidyby, Wolters Kluwer 2010.
