Essentialia negotii umowy
Postanowienia przedmiotowo istotne umowy, zwane także essentialia negotii, stanowią tę część postanowień danej umowy (sprzedaży, darowizny, zamiany lub innej umowy z zakresu prawa cywilnego), która jest obligatoryjna dla związania się przez strony danym stosunkiem prawnym. Essentialia negotii wskazuje ustawa. Aby zilustrować niniejszą kwestię, można posłużyć się przykładem umowy sprzedaży. Według przepisu art. 535 § 1 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę. W myśl tego przepisu do obligatoryjnych postanowień umowy sprzedaży należy zaliczyć zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia prawa własności rzeczy na kupującego oraz wskazanie ceny, jaką ma zapłacić kupujący. Bez tych postanowień umowa sprzedaży nie może dojść do skutku.
Elementy przedmiotowo istotne definiują czynność prawną. Są to elementy, bez których czynność prawna danego typu nie mogłaby dojść do skutku i które ją indywidualizują. W przypadku nieustalenia tychże elementów przedmiotowo istotnych (bądź częściowego nieustalenia) czynność prawna nie zostaje dokonana (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 czerwca 2012 r., sygn. akt: VI ACa 169/12).
Rola umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz obligatoryjna treść
Zgodnie z orzecznictwem do essentialia negotii umowy o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie należą:
1) określenie celu przewłaszczenia, to jest causa zabezpieczenia,
2) zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu prawa własności na przewłaszczającego przez wierzyciela w przypadku spłaty zobowiązania.
Jeżeli chodzi o odniesienie wartości wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu w stosunku do wartości przywłaszczanego przedmiotu, należy wskazać, iż nie należy ono do essentialia negotii. Przewłaszczenie na zabezpieczenie nie jest umową wzajemną, natomiast dysproporcja pomiędzy tymi wartościami nie ma większego znaczenia dla ważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Rola umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie polega przede wszystkim na zabezpieczeniu spłaty określonej wierzytelności. Tak jak w przypadku hipoteki umownej, pełniącej podobną funkcję, wartość wierzytelności i wartość nieruchomości nie muszą być równe, tak i w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie wartości te nie muszą być (i najczęściej nie są) do siebie zbliżone. Umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie nie została stypizowana przez ustawodawcę i należy do katalogu umów nienazwanych, które są zawierane na podstawie art. 3531 k.c. zgodnie z zasadą swobody kontraktowania. Dopuszczalność zawierania tego typu umów w przeszłości była kwestionowana. Obecnie jednak przyjmuje się, iż umowy o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie są w pełni dopuszczalne. Podkreślenia również wymaga, iż umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie stanowi odrębny byt prawny od stosunku prawnego stanowiącego podstawę (causa) zawarcia samej umowy o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie. Z punktu widzenia umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie istotne jest to, iż jej causa stanowi inna umowa. Umową taką może być umowa pożyczki (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 maja 2014 r., sygn. akt: I ACa 134/14).
Zgodnie z art. 158 k.c., który ma zastosowanie również do umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Postanowienie umowne dotyczące sposobu zaspokojenia roszczenia wierzyciela
Określenie sposobu zaspokojenia wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy oraz określenie warunków dokonania tejże czynności nie należą do przedmiotowo istotnych elementów (essentialia negotii) umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Postanowienia takie mogą jednak być zawarte w umowie, stanowiąc jej element uboczny (naturalia negotii), i wówczas postanowienia takie wiążą strony. Gdy umowa nie określa warunków zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, wierzyciel może zaspokoić się w każdy sposób, który nie jest sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, umową lub zasadami współżycia społecznego. Natomiast gdy umowa przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie wierzytelności określa sposób i warunki zaspokojenia się wierzyciela, postanowienia te co do sposobu i warunków zaspokojenia się wierzyciela wiążą strony (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 3 stycznia 2013 r., sygn. akt: I ACa 533/12).
Podstawa prawna
Art. 158, art. 3531, art. 535 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 121).
Orzecznictwo
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 czerwca 2012 r., sygn. akt: VI ACa 169/12.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 maja 2014 r., sygn. akt: I ACa 134/14.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 3 stycznia 2013 r., sygn. akt: I ACa 533/12.
