Naruszenie prawa własności
W literaturze prawa rzeczowego podniesiono, że wzniesienie budowli, budynku czy innego urządzenia na cudzym gruncie stanowi w obiektywnym znaczeniu naruszenie prawa własności. Wszak tylko właściciel może posiadać i korzystać z rzeczy. Z drugiej jednak strony wzniesienie budowli następuje zawsze, poza wyjątkami wskazanymi w ustawie, z uwzględnieniem zasady superficies solo cedit. Wszak do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z owym gruntem związane. Według zasad ogólnych właściciel mógłby żądać wydania gruntu z jego częściami składowymi i rozliczyć się z posiadaczem gruntu z tytułu poczynionych nakładów. Właściciel mógłby nawet żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Stosowanie reguł ogólnych jest jednak przeważnie niepożądane ze względu na interes gospodarczy oraz interes jednej czy obu stron. Dlatego też w określonych granicach prawnych strony mają możliwość prawno-rzeczowej „legalizacji” budowy na cudzym gruncie. Dopiero z braku właściwych przesłanek zastosowanie mieć będą rozwiązania ogólne (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C. H. Beck, Warszawa 2008, wyd. 7, s. 125).
Jeżeli chodzi o wspomnianą wyżej zasadę superficies solo cedit, należy nadmienić, że jest to obowiązująca w prawie cywilnym zasada, w myśl której budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią części składowe gruntu (zob. art. 47 i 191 k.c.), a więc należą do właściciela gruntu, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (por. B. Ziemianin, K. A. Dadańska, Prawo rzeczowe, Wolters Kluwer, Warszawa 2008, wyd. 2, s. 101).
Roszczenie posiadacza
Zgodnie z art. 231 § 1 k.c. samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Powyższe roszczenie przysługuje posiadaczowi samoistnemu. Posiadaczem samoistnym rzeczy (gruntu) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (por. art. 336 k.c.). Przepis nie rozróżnia osób prawnych i osób fizycznych, co uzasadnia trafność stwierdzenia, że odnosi się zarówno do jednych, jak i drugich.
W literaturze przedmiotu trafnie podkreślono, że przesłanki wskazane w art. 231 § 1 k.c. muszą być spełnione łącznie. Tak więc posiadacz samoistny musi w chwili wznoszenia budowli być w dobrej wierze. Dobra wiara samoistnego posiadacza gruntu może polegać wyłącznie na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Roszczenie przysługuje inwestorowi, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek czy inne urządzenie. Mowa o budowli trwale z gruntem związanej. Ważne jest to, aby wzniesiona budowla przedstawiała wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej na ten cel działki. W celu wykazania tej przesłanki bierze się pod uwagę rynkowe ceny budowli i gruntu z czasów dokonania inwestycji. W razie spełnienia wszystkich przesłanek posiadaczowi gruntu przysługuje roszczenie o przeniesienie własności zajętej działki wraz z obszarem gruntu, który jest niezbędny do należytego korzystania z budowli. Roszczenie podlega realizacji w drodze umowy zawartej w trybie art. 156 w związku z art. 158 k.c. albo w drodze orzeczenia sądu, podjętego w trybie art. 64 k.c. (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C. H. Beck, Warszawa 2008, wyd. 7, s. 126).
Roszczenie właściciela
Zgodnie z art. 231 § 2 k.c. właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
W przypadku roszczenia właściciela nie ma znaczenia dobra czy zła wiara posiadacza ani rodzaj posiadania. Omawiane roszczenie zależy od stwierdzenia faktycznej okoliczności wzniesienia budowli, budynku lub innego urządzenia. Niezbędne jest także to, aby wartość wymienionej budowli znacznie przewyższała w istniejących okolicznościach faktycznych wartość zajętej działki. Właściciel może żądać wykupienia gruntu, posiadacz zaś jest zobowiązany nabyć grunt przez budowlę zajęty. Roszczenie może być zrealizowane w trybie umownym lub procesowym (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C. H. Beck, Warszawa 2008, wyd. 7, s. 127).
Podstawa prawna
Art. 47, art. 191, art. 231, art. 336 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 121).
Literatura
E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C. H. Beck, Warszawa 2008, wyd. 7.
B. Ziemianin, K. A. Dadańska, Prawo rzeczowe, Wolters Kluwer, Warszawa
