Prawo własności jako podstawowe prawo rzeczowe
Prawo własności należy do podstawowych praw ekonomicznych każdego człowieka, których ochronę przewidziano już na poziomie unormowań konstytucyjnych. W myśl art. 64 Konstytucji każdy ma prawo do własności, która podlega równej dla wszystkich ochronie, a prawo to może być ograniczone jedynie w drodze ustawy, i to tylko w takim zakresie, w jakim nie zostanie naruszona jej istota. Charakter prawa własności jako najszerszego prawa rzeczowego podkreślają także przepisy Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej zwanej k.c.). Zgodnie z treścią art. 140 k.c. właściciel może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może on także rozporządzać rzeczą. Tym samym właścicielowi przysługuje prawo posiadania rzeczy, korzystania z niej, obciążania ją innym, ograniczonym prawem rzeczowym, jak również prawo jej zbycia. Ograniczenia w wykonywaniu prawa własności zawarto nie tylko w przepisach Kodeksu cywilnego, ale także przede wszystkim w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wpływ planowania przestrzennego na sposób wykonywania prawa własności
Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zwana u.p.i.z.p.) określa między innymi zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy. Dlatego też fundamentalne znaczenie dla problematyki korzystania z nieruchomości ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenie w myśl art. 6 ust. 1 u.p.i.z.p. wraz z innymi z innymi przepisami kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdy ma bowiem prawo w granicach określonych ustawą do:
1. zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
2. ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Ponadto zaznaczyć należy, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 u.p.i.z.p.). Obowiązkowo określa się w nim także między innymi:
1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
2. zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania, w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
3. granice i sposoby zagospodarowania terenów;
4. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
5. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.
Znaczenie planowania przestrzennego dla obrotu nieruchomościami
Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtuje nie tylko sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, ale oddziałuje również na sferę rozporządzania prawem własności. W zakresie obrotu należy przede wszystkim zauważyć, że każdoczesny właściciel nieruchomości związany jest ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem nieruchomości. Tak więc czynności obrotu nie mogą samodzielnie spowodować zmiany przeznaczenia nieruchomości, a jej nabywca musi kierować się ustalonym wcześniej przeznaczeniem gruntu. Dlatego też inwestycyjne zamierzenia nabywcy muszą zostać dostosowane do postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wydanie 7, Warszawa 2008, str. 106).
Planowanie przestrzenne a podział nieruchomości
Również podział nieruchomości uzależniony jest od planowania przestrzennego. Zgodnie z normą art. 93 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Natomiast art. 15 ust. 2 pkt. 8 u.p.i.z.p wskazuje, że obowiązkowym elementem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest określenie szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych tym planem.
Podział nieruchomości, niezależny od planu miejscowego, w świetle postanowień Ustawy o gospodarce nieruchomościami
Cel, w jakim może zostać dokonany podział nieruchomości, i to niezależnie od postanowień planu miejscowego, określa norma art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości może więc nastąpić w celu:
1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2. wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawowych;
5. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
7. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
8. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
9. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
10. wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
11. wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Podstawa prawna:
Art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Art. 140 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
Art. 1, art. 4, art. 6, art. 15 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Art. 93, art. 95 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Literatura:
E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wydanie 7, Warszawa 2008.
