- Reklama -
czwartek, 28 marca 2024
- Reklama -
Więcej
    Strona głównaPrawoSposób na uciążliwego sąsiada

    Sposób na uciążliwego sąsiada

    Granice prawa własności

    Zgodnie z art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

    Treść zacytowanego powyżej przepisu wyznacza tytułowe granice prawa własności. Innymi słowy przepis ten określa katalog praw i obowiązków każdego właściciela, bez względu na to co jest przedmiotem prawa. Unormowanie tego przepisu odnosi się więc do właścicieli wszelkich rzeczy – od małych telefonów komórkowych po olbrzymie nieruchomości.

    Analiza ograniczeń prawa własności winna być poprzedzona prezentacją możliwych, zgodnych z literą prawa zachowań właściciela względem jego własności, o czym dalej.

    Literatura przedmiotu wskazuje na trzy podstawowe uprawnienia właściciela rzeczy, który może – po pierwsze – daną rzecz posiadać, po drugie – korzystać z niej, po trzecie zaś – rozporządzać rzeczą (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wyd. 7, Warszawa 2008, s. 62).

    Jeśli określone zachowania właściciela są sprzeczne z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem własności i z zasadami współżycia społecznego, to zachowania te nie mieszczą się w treści prawa własności (zob. uzasadnienie do wyroku SN z dnia 12 lipca 2012 r., I CSK 676/11). Zachowania niemieszczące się w treści danego prawa nie są jego wykonywaniem i nie korzystają z ochrony.

    Ustawodawca, stanowiąc o ustawowym ograniczeniu prawa własności, słusznie nie określił, o jakie dokładnie ustawy chodzi. W doktrynie prawa uznano, że należy mieć na uwadze całokształt obowiązującego ustawodawstwa, tak ze sfery prawa cywilnego, jak również innych działów prawa (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wyd. 7, Warszawa 2008, s. 64).

    Przejawy naruszenia prawa sąsiedzkiego

    Oddziaływanie zakłócające sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości nosi miano immisji. Immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie. Pierwsze z nich stanowią skutek uboczny działania właściciela, drugie natomiast polegają na celowym oraz bezpośrednim oddziaływaniu na nieruchomości sąsiednie. Wskazuje się, że immisje bezpośrednie, które są zakazane przez prawo, swym charakterem zbliżone są do fizycznej ingerencji z uwagi na to, że ujawniają się w celowym i bezpośrednim kierowaniu określonych substancji, takich jak ścieki czy pyły, na sąsiednią nieruchomość (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wyd. 7, Warszawa 2008, s. 73–74).

    Biorąc pod uwagę powyższe, za bezpośrednią immisję powinno zostać uznane celowe doprowadzenie przez właściciela znajdującego się na pierwszym piętrze lokalu mieszkalnego do zalania wodą mieszkania położonego na parterze. Przykładem tej niedopuszczalnej immisji jest również celowe wypompowanie zawartości przydomowego zbiornika na szambo wprost na teren sąsiedniej posesji.

    Do przykładów immisji pośredniej natomiast zaliczyć można sytuację, w której właściciel domu jednorodzinnego prowadzi remont elewacji, skutkiem czego ubocznie dochodzi do powstania znacznej ilości pyłów niesionych przez wiatr wprost na teren posesji sąsiada. W tak ukształtowanym przypadku zarówno powstanie owych pyłów, jak i przedostanie się ich na teren posesji sąsiedniej nie jest objęte umyślnością. Immisją pośrednią może być również np. emisja fal dźwiękowych o wysokim natężeniu, jeżeli zakłócają one korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

    Sąd Najwyższy niejednokrotnie analizował kwestię immisji pośrednich. W ocenie sądu immisją pośrednią jest również trwałe zniekształcenie odbioru telewizyjnego, tłumiące i odbijające sygnały telewizyjne na skutek wzniesienia budynku na nieruchomości sąsiedniej (por. uzasadnienie do wyroku SN z 21 marca 1984 r., III CZP 4/84).

    Prawne możliwości przeciwdziałania immisjom

    W przypadku immisji bezpośredniej zastosowanie ma przepis art. 222 § 2 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego uregulowania przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

    Zakłócanie korzystania z nieruchomości jest obok pozbawienia władztwa nad rzeczą naruszeniem prawa własności. Naruszenie to – w odniesieniu do podanych wyżej przykładów – przejawia się np. przez zniszczenie wewnętrznych części ścian mieszkania na skutek zalania wodą lub zniszczenie ogrodu czy podmycie ogrodzenia wskutek wylania nieczystości.

    Za literaturą przedmiotu należy zaakcentować, że roszczenie negatoryjne, o którym mowa w art. 222 § 2 k.c., ma zastosowanie w przypadku immisji pośrednich wówczas, gdy immisje te przewyższają przeciętną miarę. Owa miara wyznaczona została za pomocą kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, jak również stosunków miejscowych (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wyd. 7, Warszawa 2008, s. 74).

    Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe

    Przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości należy rozumieć zgodny z prawem cel jej powstania. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie domów jednorodzinnych w „sypialnej” dzielnicy miasta jest zupełnie inne niż społeczno-gospodarcze przeznaczenie fabryki maszyn, która – z uwagi na emisję hałasu – w zasadzie winna być usytuowana zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwie najdalej od zabudowań mieszkalnych. Tym samym właściwy dla obiektów przemysłowych próg hałasu, emisji gazów, pyłów, fal elektromagnetycznych itp. będzie zupełnie inny aniżeli w przypadku obiektów typowo mieszkalnych.

    W ramach kryterium stosunków miejscowych należy brać pod uwagę charakter terenu, na którym znajdują się dane nieruchomości, wynikający z jego położenia (por. uzasadnienie do wyroku SN z 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08). Trafnie wskazał nadto Sąd Najwyższy, iż ocena przeciętnej miary musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie (por. uzasadnienie do wyroku SN z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85).

    Podstawa prawna:

    Art. 140, 144, 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2014 r., poz. 121).

    POWIĄZANE ARTYKUŁY
    - Reklama -

    NAJPOPULARNIEJSZE