Zgodnie z treścią art. 963 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Jak wynika z powyższego przedmiotem dzierżawy mogą być także nieruchomości.
Umowa dzierżawy może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony, ważne przy tym jest jednak to, że jej zawarcie na okres dłuższy niż 30 lat będzie poczytywane jako zawarcie na czas nieoznaczony. Pamiętajmy, że gdy przedmiotem umowy będzie jakakolwiek nieruchomość to powinna ona być zawarta w formie pisemnej, gdy czas jej trwania przekracza rok. By oddać nieruchomość w dzierżawę nie jest konieczne, żeby wynajmujący lub wydzierżawiający był właścicielem nieruchomości, czy jej posiadaczem. Wystarczające jest, żeby władał nieruchomością w taki sposób, że może zapewnić dzierżawcy korzystanie z rzeczy w ramach danego stosunku prawnego. Takie władanie charakterystyczne jest dla zarządzania nieruchomością. Z tych przyczyn oddanie nieruchomości w dzierżawę nie może stanowić dowodu jej posiadania. Jednocześnie stosunek zobowiązaniowy, jakim jest dzierżawa, nie stwarza po stronie dzierżawcy praw do nieruchomości, jak i nie stwarza jakichkolwiek roszczeń o ochronę w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Gmina, wykonując w stosunku do nieruchomości oddanej w dzierżawę prawnie zagwarantowane prawo własności, może dokonywać czynności prawnych stanowiących realizację tego prawa, w tym działań związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Tym samym nie wolno bez uprzedniej zgody wprowadzać w przedmiocie dzierżawy jakichkolwiek modyfikacji, jest to o tyle istotne, gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość lokalowa lub budynkowa. Oczywiście powyższa zasada nie dotyczy zmian, które są niezbędne aby zachować nieruchomość w należytym stanie – np. założenie nowego dachu, który uległ zniszczeniu podczas burzy lub wymurowanie ściany, która została całkowicie zniszczona na skutek jakiegoś nieszczęśliwego wypadku. Możliwość wprowadzania właśnie takich zmian jest nie tylko prawem, ale i obowiązkiem dzierżawcy. Zgodnie bowiem z treścią art. 697 KC, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Przy ocenie tego, czy dzierżawca jest uprawniony do naruszenia substancji przedmiotu dzierżawy zasadnicze znaczenie ma treść umowy przy uwzględnieniu również czasu trwania stosunku obligacyjnego.
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił. Wypowiedzenie umowy dzierżawy następuje nie tylko z przyczyn wskazanych w samej umowie – najczęściej upływ czasu, w którym obowiązywała, ale także gdy dzierżawca nie wypełnia swojego podstawowego obowiązku, jakim jest zapłata umówionego czynszu. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Jednocześnie zakończenie stosunku zobowiązaniowego jakim jest dzierżawa skutkuje powstaniem kolejnych obowiązków po stronie dotychczasowego dzierżawcy – dopiero po ich należytym spełnieniu będzie on wolny od jakiejkolwiek odpowiedzialności względem byłego wydzierżawiającego. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.
