Trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości
Jeżeli właściciel działki ma zamiar domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w pierwszej kolejności powinien ustalić, jaki jest stan prawny nieruchomości. W związku z musi posprawdzać wszystkie dokumenty, na podstawie których nabyta została przedmiotowa działka np. akt notarialny lub postanowienie sądu. Należy także ustalić, czy na nieruchomości nie ustanowiono służebności na rzecz zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa gazowego, czy wodociągowego albo nie została podpisana umowa cywilnoprawna o korzystanie z terenu. W tym celu trzeba koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości – głównie wpisy w dziale III. Wstępnego sprawdzenia treści księgi wieczystej można dokonać przez Internet korzystając z bezpłatnego portalu Ministerstwa Sprawiedliwości http://ekw.ms.gov.pl. Należy bowiem pamiętać, że ustanowienie służebności skutkuje brakiem możliwości dochodzenia odszkodowania.
Decyzja administracyjna i zasiedzenie
Jeżeli w księdze brak jest jakichkolwiek wpisów na temat służebności właściciela urządzeń przesyłowych, konieczne jest wysłanie do niego pisma z prośbą o wskazanie podstawy prawnej, która upoważnia go do zajmowania danej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że posiada on decyzję administracyjną, która pozwala mu na umieszczenie słupów, czy rur na danym terenie. W takim przypadku zakład energetyczny, przedsiębiorstwo wodociągowe, czy gazowe powinny podać kiedy, na jakiej podstawie i przez kogo została ona wydana. Ponieważ jednak w latach 70-tych, czy 80-tych wiele decyzji było wydawanych z rażącym naruszeniem prawa, istnieje obecnie możliwość stwierdzenia ich nieważności. Będzie to na przykład możliwe w sytuacji, gdy nie uzyskano zgody właściciela działki na postawienie takich urządzeń a jedynie został on poinformowany o tym fakcie. Oczywiście odszkodowanie nie będzie przysługiwało jeżeli urządzenia postawiono za zgodą ówczesnego właściciela nieruchomości. Co istotne, właściciel urządzeń może również powoływać się na zasiedzenie prawa służebności. I tak w przypadku, gdy zasiedzenie było w dobrej wierze okres zasiedzenia wynosi 20 lat, a jeżeli nastąpiło w złej wierze (np. urządzenia zbudowano bez zgody właściciela nieruchomości) wówczas zasiedzenie ma miejsce po 30 latach. Po upływie tych 30 lat szanse na uzyskanie odszkodowania są więc bardzo małe, a zakład może wnieść o wpisanie zasiedzenia do księgi wieczystej działki. Zgodnie jednak z orzecznictwem Sądu Najwyższego jeżeli nieruchomość przez jakiś czas, ale przed dniem 1 października 1990r., była własnością Skarbu Państwa, wówczas ubiegające się o zasiedzenie przedsiębiorstwo, będące właścicielem urządzeń przesyłowych, do okresu zasiedzenia może zaliczyć tylko połowę czasu, przez jaki korzystało z działki, gdy była ona we władaniu Skarbu Państwa.
Wezwanie do właściciela urządzeń
W przypadku, gdy brak jest służebności, a właściciel urządzeń nie posiada odpowiedniej decyzji lub taka decyzja została wydana z naruszeniem prawa, można domagać się od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W tym celu właściciel działki, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, powinien skierować do przedsiębiorstwa stosowne wezwanie, którym określi swoje żądania. Właściciel ma bowiem prawo domagać się usunięcia takich urządzeń, odszkodowania lub ustanowienia służebności przesyłu. Należy jednak pamiętać, że usunięcie urządzeń jest bardzo trudne a czasami wręcz niewykonalne. Wraz z pismem trzeba przesłać wypis z księgi wieczystej lub odpis aktu notarialnego, który potwierdza prawo do gruntu a także oraz wyrys z mapy geodezyjnej z zaznaczeniem urządzeń. Jeżeli przedsiębiorstwo zaakceptuje żądania właściciela terenu wówczas jest spisywana stosowna umowa. Istnieje także możliwość skierowania do sądu właściwego dla danej nieruchomości tzw. zawezwania do próby ugodowej. Zawezwanie powinno zawierać w szczególności: oznaczenie nieruchomości, wskazanie powierzchni zajętej przez urządzenie przesyłowe oraz powierzchnię tzw. obszaru oddziaływania urządzenia, kwotę oczekiwanego odszkodowania oraz okres za jaki odszkodowanie przysługuje. Bardzo istotne jest to, takie zawezwanie przerywa bieg przedawnienia roszczeń nieprzedawnionych, a nim objętych.
Skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego
Jeżeli jednak zakład energetyczny, przedsiębiorstwo wodociągowe lub gazowe nie jest skłonne do ugody, właścicielowi działki pozostaje jedynie droga sądowa. Trzeba jednak pamiętać, że odszkodowania można żądać jedynie za ostatnie 10 lat. Taki jest bowiem okres przedawnienia roszczeń tego typu i nie ma znaczenia kiedy urządzenia przesyłowe zostały postawione. Prawo do dochodzenia odszkodowania mają również osoby, które taki teren odziedziczyły w spadku. Jeżeli ktoś nabył działkę z urządzeniami przesyłowymi może domagać się odszkodowania za tyle lat, ile jest ona w jego posiadaniu. Istnieje możliwość wystąpienia o odszkodowanie za lata wcześniejsze, ale konieczna jest do tego umowa o sprzedaży takich roszczeń z poprzednim właścicielem. Ponieważ na wysokość odszkodowania ma wpływ wiele czynników, takich jak rodzaj, położenie i sposób użytkowania nieruchomości, rodzaj, wielkość i lokalizacja urządzenia przesyłowego na działce a także jego znaczenie dla przedsiębiorcy, w celu oszacowania wartości roszczenia przydatna może okazać się opinia biegłego rzeczoznawcy. Pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości wnosi się albo do sądu właściwego miejscowo dla pozwanego, tj. zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodociągowego, czy energetycznego, albo do sądu, w którego okręgu znajduje się zakład główny lub oddział, jeżeli roszczenie pozostaje w związku z działalnością tego zakładu lub oddziału.
