- Reklama -
środa, 27 marca 2024
- Reklama -
Więcej
    Strona głównaPrawoPrawo zabudowy

    Prawo zabudowy

    Rozwiązanie przewidziane w projekcie, polega na możliwości ustanawiania prawa zabudowy jako ograniczonego prawa rzeczowego. Stanowi tp w pewnym przynajmniej zakresie powrót do tradycyjnych koncepcji i konstrukcji, które były znane zarówno dawnemu prawu polskiemu, jak i wielu współczesnym europejskim systemom prawnym. Jednakże należy podkreślić, że projektowane unormowania nie stanowią kopii żadnego z dawnych czy współczesnych regulacji prawa zabudowy.
     
    Częściowa zbieżność funkcji użytkowania wieczystego i prawa zabudowy prowadzi do wniosku o zasadności utrzymania w ramach regulacji prawa zabudowy pewnych rozwiązań charakterystycznych także dla użytkowania wieczystego. Nie jest to jednoznaczne z tym, że prawo zabudowy należy traktować jako rozwiązanie wzorowane na użytkowaniu wieczystym, stanowiące szczególną postać tego prawa czy powielające jego funkcje. Należy w szczególności uwypuklić, że to właśnie użytkowanie wieczyste w zakresie, w jakim jego regulacja zbliżona jest to prawa zabudowy, wzorowane było na takich unormowanych w obcych systemach prawnych instytucjach.
     
    Oba prawa rzeczowe jako prowadzące do ograniczenia prawa własności w zakresie wykonywania uprawnienia do korzystania z rzeczy ukształtowane zostały jako prawa czasowe. Co szczególnie istotne z punktu widzenia celów gospodarczych i funkcji, jakie pełnią, w obu przypadkach przynajmniej częściowo zerwano z zasadą akcesji. Osoba, której przysługuje użytkowanie wieczyste lub prawo zabudowy, staje się jednocześnie właścicielem budynków względnie innych urządzeń trwale z gruntem związanych – tych zarówno istniejących w chwili powstania prawa, jak i wzniesionych później.
     
    Pomimo wspomnianych istotnych podobieństw oba prawa rzeczowe w wielu podstawowych aspektach zasadniczo się od siebie różnią. Różnice te przesądzają o celowości wprowadzenia w polskim prawie rzeczowym nowego prawa powierzchniowego. Mogą również stanowić argument za utrzymaniem użytkowania wieczystego. Podstawowa różnica polega na odmiennym ukształtowaniu natury analizowanych instytucji. Prawo zabudowy w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego jest  ograniczonym prawem rzeczowym. Nie może być w związku z tym traktowane jako kategoria „pośrednia” między własnością a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Umiejscowienie prawa zabudowy w katalogu ograniczonych praw rzeczowych oznacza, że znajdują wprost zastosowanie przepisy ogólne dotyczące tych praw w ogólności, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
     
    Podstawową treść prawa zabudowy, podobnie jak ma to miejsce w przypadku użytkowania wieczystego, stanowi uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości. Jednakże w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego dopuszczalny zakres korzystania przez zabudowcę z obciążonego gruntu jest ściśle ustawowo reglamentowany. Uznano przede wszystkim, że nie ma potrzeby utrzymywać uprawnienia do korzystania z rzeczy w każdym przypadku szerokiego, pokrywającego się z zakresem treści własności. Ta pozornie niewielka różnica ma bardzo istotne znaczenie i konsekwencje praktyczne. Przyjęcie wskazanego rozwiązania wynika z założenia, iż tym, co powinno decydować o zakresie i dopuszczalnej treści władztwa uprawnionego nad cudzym gruntem, jest prawidłowa eksploatacja zabudowy, a zakres władztwa powinien determinować przede wszystkim usytuowany na lub pod nieruchomością przedmiot stanowiący własność tego, komu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe. Z ekonomicznego punktu widzenia sens istnienia prawa zabudowy polega na możliwości swobodnego decydowania przez zabudowcę o eksploatacji tych przedmiotów, których jest właścicielem, a nie samym korzystaniu z gruntu. To ostatnie powinno pozostawać podporządkowane realizacji celów gospodarczych, jakie wiążą się z wykonywaniem własności zabudowy.
     
    Zgodnie z projektem, w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego, które, jak już wspomniano, może być ustanawiane jedynie na gruntach stanowiących własność publiczną, prawo zabudowy będzie mogło powstać także na nieruchomościach prywatnych. Przewidziane w przypadku użytkowania wieczystego ograniczenie przedmiotowe nie jest współcześnie znane większości europejskich systemów prawnych dopuszczających ustanawianie prawa zabudowy. Podobnego ograniczenia nie wprowadzono np. w prawie niemieckim. Do wyjątków należało do niedawna rozwiązanie prawa austriackiego, a współcześnie jest ono przewidziane w ustawodawstwie szwedzkim.
     
    „Upowszechnienie” prawa zabudowy polegające na możliwości jego ustanawiania na gruntach stanowiących przedmiot własności podmiotów prywatnych, a nie wyłącznie Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, pozwoli na realizację także na takich nieruchomościach różnych istotnych inwestycji gospodarczych. Ułatwi to z pewnością realizację szeregu celów ekonomicznych, które obecnie mogłyby być co najmniej utrudnione. Niejednokrotnie – w przypadku inwestycji o charakterze użyteczności publicznej – ustanowienie prawa zabudowy może stanowić alternatywę dla konieczności sięgania po najdotkliwszy dla właściciela nieruchomości instrument, jakim jest wywłaszczenie.
     
    POWIĄZANE ARTYKUŁY
    - Reklama -

    NAJPOPULARNIEJSZE