Jeśli hałas jest elementem stałym w naszym otoczeniu – powstaje np. w wyniku rozpoczęcia głośnej działalności gospodarczej naszego sąsiada, to w takiej sytuacji mamy do czynienia z immisjami. Zgodnie z treścią art. 144 KC, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Immisjami określamy wszelkie działanie właściciela jednej nieruchomości, które wpływa na sposób korzystania z drugiej nieruchomości należącej już do kogoś innego. Jest to oczywiście działanie bezprawne, bowiem narusza w widoczny sposób prawo do władania rzeczą przez inną osobę. Tak naprawdę immisje mogą należeć do różnych kategorii w zależności od stopnia ich natężenia, a także rodzaju powodowanego zakłócenia w sąsiadujących działkach. Pojęcie "przeciętna miara" w rozumieniu art. 144 KC zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym "przeciętną miarę" jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.
Zasadniczy podział immisji obejmuje immisje pośrednie oraz bezpośrednie. Pierwsza kategoria pojawia się, gdy właściciel konkretnej nieruchomości w sposób pośredni i z reguły niezamierzony zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Praktyka pokazuje, że zakłócający nie ma świadomości tego, że jego zachowanie jest nadmierne i tym samym niezgodne z prawem. Immisje pośrednie możemy podzielić na niematerialne oraz materialne. Pierwszy typ obejmuje oczywiście zakłócenia, które nie mają trwałego i fizycznego charakteru np. uczucie zagrożenia wywołane u sąsiada z powodu gromadzenia przez zakłócającego materiałów radioaktywnych czy wybuchowych, cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych powodujący u sąsiada uczucie lęku i depresję. Tak naprawdę cechą charakterystyczną immisji niematerialnych jest ich silne oddziaływanie psychiczne na właściciela sąsiadującej nieruchomości. Immisje drugiego typu są, jak sama nazwa wskazuje, bardziej fizyczne. Wśród nich możemy znaleźć zapachy, dźwięki, czy nawet cień rzucany przez drzewa znajdujące się na jednej z działek. Tutaj efekt zakłóceń jest dużo bardziej mierzalny, możemy bowiem dokładnie określić kształt naruszeń dokonywanych przez sąsiada.
Immisje bezpośrednie charakteryzują się z kolei zamierzonym i bezpośrednim działaniem właściciela jednej nieruchomości mającym na celu utrudnienie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jest to tak naprawdę faktyczna ingerencja w cudzą własność. Ten rodzaj immisji także możemy podzielić na dwa typy – materialne oraz niematerialne. Pierwsze mają oczywiście typowo fizyczny charakter, drugie są go pozbawione. Podstawową różnicą zatem pomiędzy immisjami pośrednimi i bezpośrednimi, jest stan psychiczny i zachowanie właściciela, który narusza prawo poprzez zakłócanie korzystania z innych nieruchomości. Jeśli takie zachowanie będzie celowe, to mamy do czynienia z immisjami bezpośrednimi, jeśli nie to tylko z immisjami pośrednimi. Przykładem immisji bezpośredniej materialnej może być porzucenie nieczystości na działce sąsiada, zasypywanie gruzem działki sąsiada. Hałas jest zaliczany oczywiście do kategorii immisji pośrednich materialnych.
Istnienie immisji uprawnia właściciela nieruchomości, na którą one trafiają do skorzystania z tzw. roszczenia negatoryjnego. Zgodnie z treścią art. 222 §2 KC, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Pamiętajmy, że roszczenie właściciela z tego tytułu nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości.
Jeśli jednak hałasy z sąsiedztwa są zdarzeniem incydentalnym – np. głośna impreza naszego sąsiada, to w takiej sytuacji zasady odnoszące się do immisji i roszczenia negatoryjnego nie znajdą zastosowania. Nie znaczy to jednak, że właściciele innych lokali muszą znosić brak ciszy w swoim mieszkaniu. Przepisy regulujące kwestię ciszy nocnej znaleźć możemy w Kodeksie cywilnym (art. 144) oraz Kodeksie wykroczeń (art. 51 § 1). Podobnie jak przy immisjach zatem – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Zakazane jest zachowanie związane z hałasowaniem, krzykiem, alarmowaniem (oczywiście tym nieuzasadnionym) czy innymi wybrykami zakłócającymi spokój, porządek publiczny i spoczynek nocny. Przepisy obowiązujące się w tym zakresie mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie można ich uchylić poprzez poinformowanie sąsiadów o planowanym nocnym remoncie czy urządzeniu imprezy. Zakłócaniem ciszy nocnej może być przykładowo nocny remont, przeprowadzki, głośna impreza. Powyższe sytuacje mogą mieć miejsce nie tylko w mieszkaniu naszego sąsiada (choć z praktyki wynika, że tak jest najczęściej), ale także w pobliżu naszego domu (np. nocne trzepanie dywanu na podwórku o godzinie 23.00) – wg ustawodawcy nie ma to jednak znaczenia. Warto pamiętać, że niektóre spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty lokatorskie czy zarządy budynków wprowadzają dodatkowe przepisy w tym zakresie, głównie obostrzające powszechnie obowiązujące przepisy. Dobrze byłoby zatem zapoznać się z takimi regulaminami, bo może okazać się, że cisza nocna obejmuje znacznie dłuższy okres czasu i większą ilość zakazanych zachowań.
Kara za zakłócanie ciszy nocnej obejmuje nie tylko uporczywe i długotrwałe zachowania ale również zdarzenia incydentalne. Organami właściwymi do pociągnięcia naruszającego ciszę nocną są m.in. policja oraz straż miejska. Mandat za niewłaściwe i głośne zachowanie w nocnych godzinach wynosi 200 zł. Należy jednak wiedzieć, że uporczywe zakłócanie spokoju w nocy może znaleźć swój finał w sądzie. Nie wolno zapominać także o odpowiedzialności w tej kwestii właścicieli lub najemców lokalu za inne hałasujące osoby w danym mieszkaniu. Warto więc zadbać, aby nasi goście nie uprzykrzali sąsiadom ich odpoczynku, ponieważ może się to skończyć z niekorzyścią dla nas.
