Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną należy rozumieć umowę, dzięki której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu, którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna musi z całą pewnością określać elementy konieczne umowy przyrzeczonej. Bez uzgodnienia między stronami, co najmniej tych elementów nie byłoby możliwe ustalenie, na czym ma polegać zachowanie dłużnika, tj., jakiego typu umowę powinien on zawrzeć. W razie sporu sąd sam musiałby określać treść kontraktu głównego, do czego nie ma podstawy w przepisach prawa. Określenie elementów koniecznych umowy przyrzeczonej stanowi oznaczenie świadczenia, do jakiego zobowiązany jest dłużnik (dłużnicy)1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom, co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Można wymienić kilka rodzajów umów przedwstępnych, w grę wchodziłyby nie tylko kontrakty obligacyjne, ale także umowy z dziedziny prawa rzeczowego, spadkowego, rodzinnego, autorskiego i wynalazczego. Charakter umowy przedwstępnej będzie miała umowa zobowiązująca do tych rozporządzeń, które nie wymagają istnienia uprzedniego zobowiązania.
1. Komentarz do kodeksu cywilnego – red. prof. dr hab. Ewa Łętowska
