Obowiązek ujawnienia prawa w KW.
Ustawa osiągach wieczystych i hipotece (dalej ust. o KW i hipot.) nakłada na właściciela nieruchomości (gruntowej, lokalowej, budynkowej) obowiązek do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej (art. 35 ust. o KW i hipot.). Obowiązek właściciela dotyczy nabycia własności w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, uwłaszczenia, odzyskania wywłaszczonej nieruchomości.* Obowiązek obejmuje także sytuacje w której nieruchomość nie ma jeszcze KW. Wtedy polega na jej założeniu i wpisaniu prawa własności. Z obowiązku ujawnienia stanu prawnego są zwolnione osoby, które nabywają własność nieruchomości poprzez czynność prawną dokonaną przed notariuszem. W takiej sytuacji notariusz jest zobowiązany do dokonania wpisu w KW.
Niezgodność w KW – grzywna.
Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
Sąd otrzymując zawiadomienie z urzędu dokonuje wpisu w KW ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (ostrzeżenie znajduje się w dziale III KW). Właściciela nieruchomości powiadamia się o wpisie ostrzeżenia zawiadomieniem. Zawiadomienie zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
Właściciel, który nie spełni swojego obowiązku może zostać ukarany zapłatą grzywy przez Sąd. Grzywnę nakłada się na podstawie art. 36 pkt 4 ust. o KW i hipot., może zostać określona w wysokości od 500 do 10 000 zł. Celem wymierzenia grzywny jest spowodowanie ujawnienia prawa własności.
Zasada jawności.
Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego ważne jest ujawnienie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości w KW. Niezgodne z rzeczywistością wpisy w KW mogą doprowadzić do szkody osób trzecich. Wtedy właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku.
Odpowiedzialność odszkodowawcza właściciela nieujawniającego rzeczywistego stanu prawnego.
Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku dokonania wpisu o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Osoba, która poniosła szkodę poprzez nieujawienie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości w KW, musi udowodnić odpowiedzialność właściciela nieruchomości za powstałą szkodę. *
Karolina Potempa – prawnik
*komentarz do art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz / Heropolitańska System Informacji Prawnej Legalis
