Najem lokalu użytkowego jest uregulowany w przepisach Kodeksu Cywilnego (dalej KC). Należy go odróżnić od najmu lokalu mieszkalnego, dla którego oprócz przepisów KC mają również zastosowanie przepisy ustawy o z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, na mocy art. 6851 KC. Podwyższenie czynszu najmu lokalu użytkowego następuje poprzez wypowiedzenie dotychczasowych warunków wysokości czynszu najmu przez wynajmującego. Ustawa określa również termin dla złożenia takiego wypowiedzenia – najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepisy te obowiązują do umów zawartych po dniu 1 stycznia 2005 r.
Wypowiedzenie czynszu ma charakter jednostronnego oświadczenia woli, i dla swej skuteczności nie wymaga zgody najemcy. Brak zgody na wypowiedzenie dotychczasowych warunków czynszu po stronie najemcy oznacza, że umowa najmu wygaśnie po upływie okresu wypowiedzenia; wynika to z charakteru czynszu jako elementu przedmiotowo istotnego (essentialia negotii) umowy najmu. W przypadku braku zastrzeżeń najemcy w odniesieniu do podwyższonego czynszu, umowa trwa nadal, konsekwencją zgody na podwyższenie czynszu najmu jest zmiana wysokości tego świadczenia. Faktem jest, że brak zgody na podwyższenie czynszu, będzie skutkować zakończeniem umowy najmu z ostatnim dniem terminu wypowiedzenia dotychczasowych warunków wysokości czynszu.
Inaczej kształtują się prawa najemcy do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, inaczej natomiast w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony. Zgodnie z art. 688 KC, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Natomiast gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony najemca jest ograniczony w możliwości ich wypowiedzenia. Zasadą jest, ze umowa zawarta na czas oznaczony, ulega rozwiązaniu z nadejściem terminu na jaki została zawarta. Przepisu KC stanowią w art. 673 § 3, że w przypadku, gdy czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Warunkiem wypowiedzenia jest jednak zawarcie stosownego zastrzeżenia w umowie najmu o możliwości wypowiedzenia umowy najmu w przypadku nastąpienia określonego zdarzenia. Najemca może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony w przypadku zawarcia w umowie najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony, zastrzeżenia o możliwości wypowiedzenia umowy, gdy nastąpi podwyższenie czynszu przez wynajmującego. Należy wywnioskować, że jeżeli strony nie poczynią w umowie stosownych postanowień o możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartego na czas oznaczony, takie wypowiedzenie nie będzie możliwe przez najemcę, jedynie na mocy porozumienia stron.
Strony umowy najmu zawartego na okres oznaczony jak i nieoznaczony mogą podpisać klauzulę waloryzacji czynszu, w której strony umówią się jak często może być przeprowadzana podwyżka czynszu i według jakich kryteriów. Taka klauzula określa zasady możliwości dokonania podwyżki stawki czynszu, z jednoczesnym zabezpieczeniem prawa najemcy. Wówczas taka umowna klauzula, zgodnie z zasadą swobody umów, ma pierwszeństwo przed normą art. 685¹ KC, która ma charakter dyspozytywny.
K/P
