Cesją nazywamy przeniesienie wierzytelności z majątku pierwotnego wierzyciela, określanego mianem cedenta, do majątku osoby trzeciej, zwanej także cesjonariuszem. Podstawą dokonania takiej czynności prawnej jest każdorazowo właściwa umowa.
Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 maja 2012 r. (sygn. akt I CSK 494/11), prawu polskiemu nie jest znana jako instytucja normatywna umowna zmiana strony. Dlatego zmiany całej strony zobowiązania wzajemnego, takiego jak na przykład umowa najmu nieruchomości, można dokonać w drodze przelewu wierzytelności (art. 509 KC) i przejęcia długu (519 KC). Jest przy tym obojętne, czy nastąpi to w ramach jednej złożonej czynności, czy sukcesywnie. Konieczne jest natomiast, aby czynności prawne stron zwierały elementy niezbędne dla obu tych instytucji.
Mając na uwadze powyższe, przytoczony w powyższym orzeczeniu art. 509 KC wskazuje, że wierzyciel (wynajmujący) może bez zgody dłużnika (najemcy) przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Polski system prawny opiera się na zasadzie przeniesienia wraz z przelaną wierzytelnością wszelkich związanych z nią praw. Tym samym dopiero ewentualne pominięcie powyższego skutku, tj. wyłączenie jednoczesnego (automatycznego) przeniesienia niektórych praw związanych z przelaną wierzytelnością – w razie przyjęcia dopuszczalności takiego wyłączenia – wymagałoby wykazania, że treść umowy przelewu nie obejmowała tych praw. O tym czy w rozumieniu art. 509 § 2 KC dane uprawnienie jest związane z wierzytelnością należy rozstrzygać nie w aspekcie pojęcia wierzytelności, ale z punktu widzenia konkretnego uprawnienia wierzyciela objętego umową przelewu.
Odnosząc się także do regulacji zawartej w art. 519 KC, osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony – mamy do czynienia wówczas z tzw. przejęciem długu. Może ono nastąpić:
- przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika. Oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
- przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron. Jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.
Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody dłużnika, a dłużnik zgody odmówił, umowę uważa się za nie zawartą. Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.
Reasumując, cesja umowy najmu jakiegokolwiek lokalu użytkowego jest dopuszczalna na podstawie dwóch przepisów Kodeksu cywilnego – art. 509 oraz 519. W praktyce dużo przystępniejszą formą będzie jednak przelew praw i obowiązków wynajmującego wierzyciela na inną osobę trzecią na podstawie art. 509 KC. Stosując takie rozwiązanie pamiętajmy o zawarciu odpowiedniej umowy i wyraźnym oznaczeniu wszelkich praw i obowiązków przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi. Warto przy tym zaznaczyć, że praw przysługujących wynajmującemu, a wymienionych w Kodeksie cywilnym, w zasadzie nie musimy określać w umowie cesji, ponieważ wiadomym jest, że z natury samej cesji najmu przejdą one na cesjonariusza.
