Zgodnie z treścią art. 145 KC, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, określanej mianem służebności drogi koniecznej. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje zawsze z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 września 2012 r. (sygn. akt IV CSK 34/12), podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne). Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "odpowiedniego dostępu", którym posłużył się w art. 145 § 1 KC, co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu "odpowiedni" to "odpowiadający przeznaczeniu", "spełniający wymagane warunki". O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy Wprawdzie omawiany przepis rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności.
Tak naprawdę ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w dwóch trybach – na podstawie odpowiedniej umowy oraz za pośrednictwem sądu powszechnego. Pierwszy tryb będzie miał miejsce oczywiście, gdy właściciele nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej dojdą ze sobą do porozumienia. Tym samy omawiana służebność powstanie wraz ze złożeniem oświadczeń woli w przedmiocie jej ustanowienia na konkretnych warunkach. Pamiętajmy, że zgodnie z art. 245 § 2 KC, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Tym samym umowne powołanie do życia służebności przesyłu musi nastąpić w formie aktu notarialnego – niezbędna zatem będzie wizyta u notariusza.
Jeżeli jednak nie uda nam się dogadać z sąsiadem i zawrzeć powyższej umowy, pozostaje nam jedynie droga sądowa. W tym celu kierujemy wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z powyższym wnioskiem wystąpić może m.in. właściciel nieruchomości gruntowej. Pamiętajmy, że do wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy dołączyć odpis z księgi wieczystej, jeżeli urządzono takową, albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów, jeżeli dla nieruchomości prowadzony jest zbiór dokumentów, przy czym odpis winien dotyczyć nieruchomości władnącej, na rzecz której ustanowiona ma zostać omawiana służebność. Opłata sądowa od wniosku jest stała i wynosi 200 zł. Postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej staje się skuteczne i wykonalne z chwilą uzyskania prawomocności.
