Rodzaje współwłasności
W polskim prawie istnieją dwa rodzaje współwłasności: współwłasność łączna i współwłasność w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna dotyczy ściśle określonych stosunków prawnych i powstaje na podstawie przepisów regulujących te stosunki. W głównej mierze dotyczy majątku objętego wspólnością ustawową małżonków oraz majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej. Z kolei współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony kwotowo ułamkiem. W przypadku, gdy nie jest określone jaki udział (ułamek) przypada poszczególnym współwłaścicielom, domniemywa się, że ich udziały są równe. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Udział we współwłasności ułamkowej może być przedmiotem nie tylko obrotu ale także przedmiotem egzekucji. Może być też na nim ustanowiona hipoteka.
Zniesienie współwłasności ogólnie
Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Istnienie współwłasności łącznej związane jest z istnieniem stosunku prawnego, z którego wynika, czyli małżeństwa lub spółki cywilnej. Dlatego też w czasie jego trwania możliwość zniesienia współwłasności jest mocno ograniczona lub też w ogóle wyłączona. Natomiast w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może więc żądać zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego. Generalnie zniesienie współwłasności następuje albo poprzez fizyczny podział rzeczy albo poprzez przyznanie jednemu ze współwłaścicieli własności rzeczy z obowiązkiem (lub bez takiego obowiązku) dokonania spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, a jeżeli na taki podział nie będzie zgody współwłaścicieli rzecz może być sprzedana a środki ze sprzedaży podlegać będą podziałowi. Oczywiście w przypadku mieszkania podział fizyczny jest niemożliwy, pozostają więc tylko dwie pozostałe opcje. Warto pamiętać, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu i może zostać podniesione przez uprawnionego w każdym czasie. Zniesienie współwłasności może nastąpić albo na mocy umowy, albo też na mocy orzeczenia sądu.
Umowne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego
Umowne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego ma miejsce, gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności. W tym przypadku mają do wyboru dwie możliwości. Współwłaściciele mogą więc przyznać mieszkanie jednemu z nich, ze spłatą lub bez obowiązku spłaty na rzecz pozostałych. Zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez sprzedaż lokalu mieszkalnego i podział uzyskanej sumy stosownie do wielkości udziałów (tzw. podział cywilny). Umowne zniesienie współwłasności mieszkania wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna m.in. określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat oraz terminów ich uiszczenia. Należy pamiętać, że trzeba uiścić taksę notarialną, która ustalana jest w umowie z notariuszem i uzależniona jest od wartości mieszkania. Dodatkowo notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości rynkowej prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Podatek ten będzie musiała zapłacić ta osoba, na rzecz której mieszkanie przejdzie.
Sądowe zniesienie współwłasności mieszkania
W przypadku braku zgody pomiędzy współwłaścicielami zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego następuje w wyniku postanowienia sądu. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia rzeczy. Jest ono wszczynane na wniosek jednego ze współwłaścicieli. Wniosek powinien zawierać wszystkie elementy pozwu oraz wymieniać wszystkich zainteresowanych w sprawie. We wniosku należy dokładnie opisać dany lokal mieszkalny oraz określić żądania dotyczące sposobu zniesienia jego współwłasności. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności opłata sądowa wynosi 300,-zł. W przypadku zaś, gdy wnosi go tylko jeden z współwłaścicieli, wówczas pobierana jest opłata stała w wysokości 1.000,-zł. W toku tego postępowania sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia zniesienia współwłasności, wskazując im mogące do tego doprowadzić sposoby. Sąd może przyznać mieszkanie na rzecz jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych albo zarządzić jego sprzedaż. W sytuacji ustalenia spłat sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie, na wniosek dłużnika, sąd może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego jednemu z współwłaścicieli całość lokalu mieszkalnego jego własność przechodzi na osobę wskazaną w postanowieniu. Z kolei w postanowieniu zarządzającym sprzedaż mieszkania sąd bądź rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządza sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.
