Ze służebnością drogi koniecznej będziemy mieli do czynienia przede wszystkim wtedy, gdy nasza nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej i niemożliwe jest z jakichkolwiek względów ustanowienie służebności przejazdu. Zgodnie z art. 145 KC, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje zawsze z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać także interes społeczno-gospodarczy.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r. (sygn. akt IV CSK 34/12), podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne). Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "odpowiedniego dostępu", którym posłużył się w art. 145 § 1 KC, co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu "odpowiedni" to "odpowiadający przeznaczeniu", "spełniający wymagane warunki". O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy. Wprawdzie przytoczony przepis rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności.
Ustanowienie służebności przejazdu musi nastąpić w porozumieniu z właścicielami nieruchomości, przez którą zamierzamy przejeżdżać. W tym celu należy sporządzić właściwą umowę, która dokładnie określi w jakim zakresie można korzystać z nieruchomości obciążanej. Pamiętajmy przy tym, że przy ustanawianiu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Dodatkowo właściciel lub właściciele nieruchomości obciążonej muszą złożyć oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Wizyta u notariusza okazuje się zatem konieczna, inaczej nie ustanowimy skutecznej prawnie służebności. Koszt sporządzenia umowy mieści się w granicach 850 zł. Podczas wizyty w kancelarii nie zapomnimy o zabraniu aktualnego odpisu z księgi wieczystej, wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążanej. W praktyce omawiana służebność wiąże się także z poniesieniem jednorazowego wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej w wysokości od 1000 do 3000 zł. Oczywiście strony mogą umówić się na wynagrodzenie okresowe. W tej materii panuje duża dowolność.
Pamiętajmy, że służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, przez co wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości. Dodatkowo w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
Na zakończenie warto dodać, że omawiana służebność może zostać zasiedzona zgodnie z art. 292 KC. Jak podkreśla Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 r. (sygn. akt III CZP 10/11), wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności. Zdaniem SN – wprowadzenie w art. 292 KC możliwości nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie powinno także oznaczać możliwość realnego stosowania tego przepisu w praktyce. Dla nabycia przez zasiedzenie służebności nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność.
