Kto nie wstąpi w stosunek najmu?

W odpowiedzi SN podjął uchwałę:

 

Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

 

 

Wraz z nadaniem nowego brzmienia art. 691 k.c., znacznemu zawężeniu uległ krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Wcześniejsze ustawodawstwo prawo wstąpienia w stosunek najmu przyznawało: małżonkowi najemcy, jego wstępnym, zstępnym, rodzeństwu i przysposobionym czy jeszcze szerzej osobie bliskiej najemcy (art. 691 k.c. w pierwotnym brzmieniu obowiązującym do 1994 r.), pod warunkiem zamieszkiwania z najemcą stale aż do chwili jego śmierci. Aktualnie, przepis ten przy oznaczaniu kręgu uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu zrezygnował z pojemnego i ogólnego określenia osoba bliska najemcy. Zakładając racjonalność ustawodawcy należy więc interpretować ściśle użyte w tym przepisie określenia, skoro ogólny termin „osoba bliska najemcy” zastąpił on bardziej precyzyjnymi. Ponadto, poprzez sprecyzowanie kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu, ustawodawca nie pozostawia wątpliwości, jaki był cel takiego zabiegu. Uprawnionymi, na tle art. 691 § 1 k.c., nie są już zstępni najemcy, lecz tylko jego dzieci. Do kręgu uprawnionych nie zaliczono też ani wstępnych, ani rodzeństwa najemcy. Mogą oni wstąpić w stosunek najmu, tak jak i inne osoby tylko wtedy, gdy najemca był obowiązany w stosunku do nich do świadczeń alimentacyjnych. Poza wymienionymi wyżej osobami w stosunek najmu może także wstąpić osoba, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i zamieszkiwała z nim stale w najmowanym lokalu, aż do jego śmierci.

 

Według SN, użycie w art. 691 § 1 k.c., w jego aktualnym brzmieniu, określenia „osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” bez wyraźnego odwołania się do określenia, że chodzi o pożycie małżeńskie nie może być interpretowane w sposób jaki proponuje Sąd Okręgowy, czyli że obejmuje ono każdą osobę pozostającą z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarczej, co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, w innych ustawach jednolicie przez wspólne pożycie rozumie się pozostawania w takich relacjach jak małżonkowie. Szeroko na temat rozumienia „wspólnego pożycia” w art. 23 k.r.o. oraz w innych ustawach wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 26/02 (OSNC 2003/2/20). W tej sytuacji należy uznać, że gdyby ustawodawca chciał nadać w art. 691 k.c., w jego nowym brzmieniu, określeniu „wspólne pożycie” inne znaczenie, niż ma ono w pozostałych ustawach, powinien to wyraźnie zasygnalizować na przykład poprzez definicję legalną tego pojęcia na potrzeby art. 691 k.c. Już z tego względu inne niż przyjmuje się powszechnie w języku prawnym rozumienie terminu „wspólne pożycie” jest wątpliwe. SN przypomniał także, że rezygnacja z terminu "faktyczne wspólne pożycie małżeńskie" wiązała się z pewną niezręcznością tego określenia. Stwierdzenie "pożycie małżeńskie" oznacza przecież, że osoby te są małżonkami. Tymczasem chodziło o wskazanie faktycznego pożycia tak jak pomiędzy małżonkami, a nie pożycia małżeńskiego.

 

Sąd Okręgowy, chociaż dostrzegał, że wspólne pożycie ma ugruntowane znaczenie w języku prawnym, to powoływał się na wykładnię celowościową, wskazując na potrzebę szerokiego rozumienia tego określenia. Argumenty celowościowe są jednak formułowane w odniesieniu do tych osób, które ustawodawca wyraźnie pozbawił prawa wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. W swojej argumentacji nie bierze też pod uwagę, że broniąc prawa rodzeństwa najemcy do wstąpienia w stosunek najmu, co w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy może przekonywać, wprowadza do art. 691 § 1 k.c. rozumienie wspólnego pożycia, które jest tożsame z pojęciem osoby bliskiej najemcy. Tak szerokie rozumienie wspólnego pożycia stanowi jednak wyraźne ograniczenie praw wynajmującego, z reguły właściciela budynku, w którym znajduje się wynajęty lokal.

 

Ustawodawca zmniejszył krąg uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu w porównaniu z dotychczasowym stanem prawnym. Rozszerzenia tego kręgu, poprzez sprzeczne z dotychczasowym rozumieniem w orzecznictwie określenia „pozostawanie w faktycznym wspólnym pożyciu”, jest próbą wykładni, która ma nadać temu przepisowi znaczenia jakiego nie miał ono nawet w jego pierwotnym brzmieniu. Byłoby to ustawowe ograniczenie prawa własności, dla którego nie można znaleźć podstaw prawnych.

 

W sytuacji normatywnej, jaką kreuje art. 691 k.c. osoby, które pozostają w faktycznym pożyciu z najemcą, jeżeli nie jest to pożycie takie jak w małżeństwie muszą się liczyć z tym, że po jego śmierci nie wstąpią w stosunek najmu. O tym czy będą mogły pozostać w mieszaniu jako najemcy, zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 691 k.c., będzie decydował przede wszystkim jego właściciel. Nie jest wykluczone, w sytuacji gdy właścicielem lokalu jest gmina, że w zależności od aktualnej polityki mieszkaniowej zezwoli ona na kontynuowanie najmu przez osobę bliską najemcy także po jego śmierci. Ponadto, ustawodawca zachęca gminy aby ustaliły w swoich wieloletnich programach gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym między innymi zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Należy jednak podkreślić, że co do zasady ustawodawca pozostawia jednak właścicielowi lokalu decyzję, czy wyraża na to zgodę i pod jakimi warunkami.

 

www.SerwisPrawa.pl