Trzeba sprawdzić księgę wieczystą
Każdy kupujący powinien wiedzieć, że hipoteka jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to przede wszystkim, że jest ona ściśle związana z daną nieruchomością i nie wygasa wskutek zmiany właściciela. Co istotne, wierzyciel może dochodzić należności od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości i to z pierwszeństwem przed jego wierzycielami osobistymi. W pierwszej kolejności trzeba więc sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, a w szczególności jej dział IV. Dział ten zawiera wszelkie istotne dla kupującego informacje dotyczące wysokości hipoteki oraz dane wierzyciela, czyli instytucji która udzieliła kredytu. Ponieważ przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne dobrze jest udać się do wydziału ksiąg wieczystych, znajdującego się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Taką informację można uzyskać także w Internecie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, pod adresem http://ms.gov.pl/ . Trzeba tylko znać numer księgi.
Przejęcie długu i cena uwzględniająca wartość hipoteki
Jednym ze sposobów na bezpieczny zakup zadłużonej nieruchomości może być przejęcie długu zbywcy przez nabywcę. W takim przypadku cena danej nieruchomości będzie oczywiście odpowiednio zmniejszona o wysokość przejętego zadłużenia. Należy jednak pamiętać, że do przejęcia długu konieczna jest zgoda wierzyciela, czyli zazwyczaj banku. Zgoda ta musi być udzielona na piśmie pod rygorem nieważności. W takim przypadku bank będzie badał zdolność kredytową nabywcy pod kątem możliwości spłaty zaciągniętego przez zbywcę kredytu. Może to być korzystne w sytuacji, gdy nabywca nie dysponuje całą kwotą na zakup nieruchomości i musi posiłkować się kredytem a kredyt zaciągnięty przez zbywcę jest dość korzystny.
Umowa przedwstępna zobowiązująca do usunięcia hipoteki
Możliwe jest również zawarcie przed notariuszem umowy przedwstępnej, w której zbywca zobowiąże się do sprzedaży nieruchomości wolnej od hipoteki. W takim przypadku do zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej) będzie mogło dojść dopiero po spłacie zadłużenia, w określonym terminie. Spłata może nastąpić zarówno z pieniędzy sprzedającego, jak i ze środków przekazanych przez kupującego, czyli zadatku lub zaliczki. Warto dokładnie sprecyzować, czy wpłacona przez kupującego kwota jest zadatkiem. Z zadatkiem mamy bowiem do czynienia jedynie wtedy, gdy wynika to jednoznacznie i dokładnie z treści umowy, natomiast bez takiego zastrzeżenia wszelkie inne przedpłaty stanowią zaliczkę. Jest to istotne z tego względu, iż w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego a kupujący dał zadatek, będzie on mógł żądać od sprzedawcy dwukrotnej wartości tej sumy. Zaś w przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku strona, która otrzymała zaliczkę nie może jej zatrzymać i musi ją zwrócić.
Wcześniejsza spłata kredytu i wykreślenie hipoteki
Sprzedający może również uzyskać zgodę wierzyciela na wcześniejszą spłatę swojego kredytu. W takim przypadku przed podpisaniem aktu notarialnego powinien on przedstawić zaświadczenie o wysokości kredytu do spłaty i numerze rachunku, na który należy wpłacić tę kwotę. Wówczas kupujący część ceny odpowiadającą saldu kredytu hipotecznego przelewa bezpośrednio do banku, natomiast nadwyżkę ponad tę kwotę wpłaca na konto zbywcy. W ten sposób nabywca uzyskuje pewność, że kredyt został spłacony. W akcie notarialnym powinien się również znaleźć zapis zobowiązujący sprzedającego do wykreślenia hipoteki po sfinalizowaniu transakcji. Po otrzymaniu bankowego zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu i zgody na wykreślenie hipoteki, kupujący powinien złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki we właściwym wydziale ksiąg wieczystych. Nabywca powinien również otrzymać kopię tych dokumentów. Formalności tych kupujący może dokonać sam we własnym zakresie. Wystarczy tylko, że w akcie notarialnym zawarte będzie pełnomocnictwo do odebrania z banku przedmiotowych dokumentów.
Rękojmia za wady prawne
Może się również zdarzyć, że kupujący dokona należytej staranności i sprawdzi księgę wieczystą nieruchomości ale z jakiś powodów hipoteka nie została do niej wpisana lub została wpisana już po zawarciu transakcji a zbywca zataił to świadomie. W takiej sytuacji nabywcy przysługuje prawo do skorzystania z rękojmi za wady prawne nieruchomości. Ma do wyboru dwa rodzaje uprawnień. Może odstąpić od umowy i żądać odszkodowania lub też żądać obniżenia ceny nieruchomości o kwotę kredytu. Należy pamiętać, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno mieć również formę aktu notarialnego. Co ważne, w razie wykrycia takiej wady prawnej kupujący musi powiadomić o niej sprzedającego, w terminie jednego roku, liczonego od dnia wykrycia wady.
