Kiedy podwyżka jest możliwa?
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, ale najpierw musi dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości. Powinien to zrobić na piśmie, pod rygorem nieważności, najpóźniej do końca miesiąca kalendarzowego. Dodatkowo musi przestrzegać odpowiednich terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie termin dłuższy.
W wypowiedzeniu należy określić wysokość podwyżki i kwotę nowego czynszu. Generalnie wysokość podwyżki leży w gestii właściciela ale trzeba pamiętać, że podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.
Po pierwsze wynajmujący może dokonać podwyżki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim. Taki wzrost czynszu jest zawsze uzasadniony, a lokator nie może go kwestionować. Podwyżka będzie również uzasadniona w sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje z czynszu albo innych opłat dochodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu. Co ważne, ma on możliwość podniesienia czynszu i opłat nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokalu, ale także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i zysk. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wynajmujący może ustalić:
– zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu,
– godziwy zysk.
Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Z orzecznictwa Sądu najwyższego wynika, iż właściciel, wypowiadając czynsz, powinien podać przyczynę podwyżki, składniki jego nowej stawki oraz wskazać sposób obliczenia tego ze składników czynszu, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej jego wysokości. Należy pamiętać, że czynsz można podnosić nie częściej, niż co sześć miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka.
Co może najemca?
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu lokator ma czas na podjęcie decyzji w tej sprawie. Może więc podwyżkę zaakceptować lub też może odmówić jej przyjęcia. W razie odmowy musi się jednak liczyć z tym, że skutkuje to rozwiązaniem umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Do tego momentu będzie płacił czynsz w dotychczasowym wymiarze. W przypadku podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, najemca ma prawo ją zakwestionować i wnieść pozew do sądu o ustalenie, że nie jest ona zasadna albo że jest wprawdzie uzasadniona, ale w niższej wysokości. W takiej sytuacji udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Podwyżkę można kwestionować w sądzie także wówczas, gdy obejmuje ona wydatki nieprzewidziane w umowie, czy przepisach, albo jeśli wynajmujący nie przestrzega terminów lub właściwej formy. Lokator, który zakwestionował podwyżkę i wszczął w tej sprawie postępowanie w sądzie, musi płacić czynsz w dotychczasowej wysokości aż do dnia uprawomocnienia się wyroku sądowego kończącego postępowanie w sprawie. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem wynajmującego jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
