Czy można zerwać umowę z deweloperem podpisaną u notariusza?

Art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Prawo odstąpienia przysługuje także następcom prawnym stron danej umowy –np. w sytuacji dokonania przelewu wierzytelności lub przejęcia długu. Powyższe zasady można było stosować do 29 kwietnia 2012 r. – do tej pory można było zawierać umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Od tej daty bowiem obowiązuje ustawa deweloperska, która przewiduje, że umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie notarialnej.

Jeżeli zatem przedmiotowa umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwość jej zerwania jest jak najbardziej dopuszczalna, choć dużo trudniejsza, niż było to wcześniej. Klient dewelopera może rozwiązać umowę tylko, gdy zabraknie w niej któregoś z niezbędnych elementów wyliczonych w treści art. 22 omawianej ustawy, a zatem:
 

• określenia stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
• ceny nabycia prawa nabywcy nieruchomości;
• informacji o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmujące informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• określenia położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
• określenia usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• terminu przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
• wysokości i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• informacji dotyczących:
  o    mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  o    gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  o    gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
• numeru pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
• terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• określenia warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
• określenia wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazania sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
• terminu i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• informacji o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
• zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Prawo odstąpienia przysługuje klientowi także wtedy, gdy umowa deweloperska jest niezgodna z treścią prospektu informacyjnego lub załącznikami dołączonymi do niego. Powyższe uprawnienie przysługuje także, gdy prospekt nie został sporządzony wg wzoru z ustawy. Rozwiązanie umowy jest także dopuszczalne, gdy deweloper nie przeniósł w terminie określonym w umowie prawa do nieruchomości na drugą stronę umowy. Warto przy tym pamiętać, że klient musi wyznaczyć deweloperowi wcześniej 120 dniowy termin na przeniesienie tego prawa – dopiero po jego bezskutecznym upływie, można skutecznie odstąpić od umowy i jednocześnie zachować prawo do żądania kary umownej za tak powstały okres opóźnienia.

Prawo odstąpienia przysługuje także samemu deweloperowi. Ma to miejsce w sytuacji, gdy klient nie zapłacił wymaganej umową sumy pieniężnej w całości lub w części, pomimo jego uprzedniego pisemnego wezwania do zapłaty w terminie 30 dni od dnia doręczenia.