Nabywca może żądać niezwłocznego usunięcia wad w ramach rękojmi za wady fizyczne. Rękojmia przysługuje z mocy prawa i nie może zostać wyłączona w drodze umowy czy tym bardziej jednostronnego oświadczenia woli dewelopera. Rękojmia jest szczególnym rodzajem odpowiedzialności sprzedawcy za nienależyte wykonanie umowy, jaką zawarł z kupującym. Odpowiedzialność ta jest niezależna od winy i wiedzy sprzedawcy. Podstawowym warunkiem jej zaistnienia jest zawarcie umowy oraz jej nienależyte wykonanie w postaci wydania rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa. Po pierwsze – protokół odbioru
Przekazanie kluczy do budynku czy lokalu poprzedza podpisanie protokołu jego odbioru. Kupujący powinien dokładnie zapoznać się ze stanem technicznym lokalu, obejrzeć okna i drzwi. Nie ma przeciwwskazań, by przy tych czynnościach towarzyszyła mu inna osoba, która pomoże wychwycić nieprawidłowości. Wszystkie informacje o wadach czy usterkach powinny zostać ujęte w protokole, gdyż to obliguje dewelopera do usunięcia wad. To kupujący ma zatem interes w dopilnowaniu, by odpowiednie sformułowania zostały zapisane. Jeśli w protokole nie ma zastrzeżeń, domniemywa się, że w chwili odbioru żadne wady nie istniały. Oczywiście, podpisanie takiego protokołu nie wyłącza możliwości dochodzenia przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi – wady mogą pojawić się przecież później. Trudniej jest jednak dochodzić swych praw w sądzie.
Czy rękojmia przechodzi na kolejnego nabywcę?
Jeżeli nabywca budynku sprzeda go przed upływem trzech lat od dnia zakupu, na nabywcę nie przechodzą automatycznie uprawnienia wynikające z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Z przeniesieniem prawa do rzeczy nie są skorelowane prawa nabywcy do skorzystania z rękojmi. Przejście tych uprawnień musi mieć wyraźną podstawę prawną, a więc wynikać z ustawy (tak będzie np. przy leasingu, gdy kupujący jest jednocześnie finansującym. Podobnie będzie przy dziedziczeniu – nabywca wstępuje z mocy prawa w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika) bądź z umowy. W umowie sprzedaży można zawrzeć klauzulę o przejściu uprawnień z tytułu rękojmi na nabywcę.
Odpowiedzialność dewelopera
Deweloper odpowiada za wady zmniejszające wartość i użyteczność oddanego przez siebie lokalu (art. 556 Kodeksu cywilnego). W razie stwierdzenia przez kupującego wady, powinien on powiadomić dewelopera o wadach w terminie jednego miesiąca od dnia ich stwierdzenia (wystarczającą formą będzie wysłanie listu poleconego). Uprawnienia kupującego wygasają po upływie trzech lat od dnia wydania lokalu. Powyższy trzyletni termin nie obowiązuje jednak, jeśli sprzedawca podstępnie wady zataił.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy.
Niekiedy kupującemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy. Będzie tak, jeśli deweloper usunął istotną wadę, lecz pojawiła się ona ponownie. Przez poważną wadę należy rozumieć taką, która znacznie utrudnia korzystanie z budynku.
Jeśli deweloper nie usunie wad, kupującemu pozostaje skierować sprawę do sądu. Przed wniesieniem pozwu należy dokonać wyceny wartości naprawy. Wyceny takiej klient nie dokonuje osobiście, a zleca ją rzeczoznawcy, który posiada stosowne uprawnienia.
