Konieczny jest wyrok sądowy
Należy pamiętać, że eksmisję można przeprowadzić na podstawie prawomocnego wyroku sądowego. W ściśle określonych przez prawo wypadkach jej przeprowadzenie jest możliwe także bez wyroku sądowego. Eksmisja może być prowadzona bez wyroku sądowego, jeżeli przy okazji zawarcia umowy najmu okazjonalnego najemca notarialnie zobowiąże się do poddania egzekucji i opróżnienia lokalu. W przypadku nieruchomości nabytej na licytacji komorniczej tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości jest także prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności.
Odwołanie od wyroku
Osoba, na rzecz której zapadł taki wyrok i orzeczono eksmisję powinna pamiętać o przysługującym jej prawie do wniesienia odwołania. Takie odwołanie należy wnieść we wskazanym przez sąd terminie. Trzeba mieć na uwadze, że po upływie takiego terminu odwołanie jest bezskuteczne.
Powództwo przeciwegzekucyjne
Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego osoba eksmitowana może wnieść powództwo przeciwegzekucyjne, które wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu rozstrzygnięcia sprawy. W ten sposób może ona żądać pozbawienia, będącego podstawą egzekucji, tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub w części albo też jego ograniczenia. Takie powództwo eksmitowany może wnieść w przypadku, gdy nie zgadza się z faktami na podstawie, których nakazano opuszczenie lokalu np. gdy dokonano eksmisji bez wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu lub sądowego jej unieważnienia lub gdy orzeczenie wydano na podstawie fałszywych zeznań świadków. Jest to możliwe także w sytuacji, gdy po wydaniu wyroku eksmisyjnego i opatrzeniu go przez sąd klauzulą wykonalności lub po zakończeniu rozprawy nastąpiło zdarzenie, które spowodowało, że zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane, np. zaszło skuteczne potrącenie wierzytelności wzajemnej przez dłużnika albo roszczenie wierzyciela uległo przedawnieniu.
Okres ochronny
Warto również pamiętać o tzw. okresie ochronnym, bowiem wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Okres ochronny nie dotyczy osób znęcających się nad członkami rodziny, naruszających porządek domowy i bezprawnie zajmujących mieszkania. Eksmisje wobec tych osób można wykonywać bez względu na porę roku.
Lokal socjalny
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania takiego lokalu, dla dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Orzekając o prawie do lokalu socjalnego sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Musi również wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Sąd ma obowiązek orzec o prawie do takiego lokalu, jeżeli eksmisja dotyczy kobiet w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów uprawnionych do świadczeń z opieki społecznej, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i z nim zamieszkałej a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przepisu tego nie stosuje się, gdy mamy do czynienia z osobami, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Sąd nie ma również obowiązku orzekania o przyznaniu lokalu socjalnego w przypadku, gdy eksmisję orzeczono z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu. Należy więc pamiętać, że jeśli prawo do takiego lokalu zostało przyznane w wyroku eksmisyjnym, wówczas eksmisja nie może zostać wykonana do czasu zaoferowania uprawnionemu lokalu socjalnego przez gminę. Dostarczenie lokalu spełniającego warunki określone dla lokali socjalnych przez inny podmiot niż gmina nie obliguje eksmitowanego do jego przyjęcia i zawarcia z tym podmiotem umowy najmu na lokal socjalny. Warto wiedzieć, że lokal socjalny powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, a jego powierzchnia przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2. Taki lokal może mieć jednak obniżony standard, np. łazienka może znajdować się na korytarzu.
Pomieszczenie tymczasowe
Wykonując wyrok eksmisyjny bez prawa do lokalu socjalnego komornik musi usunąć osobę eksmitowaną do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina na jego wniosek, wskaże eksmitowanemu tymczasowe pomieszczenie. Może to nastąpić jednak maksymalnie na okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik ma obowiązek usunąć eksmitowanego do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę i powiadomić ją o potrzebie zapewnienia tej osobie tymczasowego pomieszczenia. Dostarczyć go może, oprócz gminy, także wierzyciel, czyli zazwyczaj właściciel mieszkania a także osoba trzecia. Lokal przeznaczony na pomieszczenie tymczasowe musi oczywiście nadawać się do zamieszkania, a powierzchnia przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m2. Dodatkowo w miarę możliwości powinien on znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby eksmitowane. Ponadto musi on posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie elektryczne i naturalne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzeń do gotowania posiłków.
Prawo do korzystania z lokalu
Do czasu zaoferowania lokalu socjalnego osoba eksmitowana ma prawo korzystać z lokalu, który zajmuje bez tytułu prawnego. W zamian za to musi co miesiąc uiszczać jego właścicielowi tzw. odszkodowanie. Odszkodowanie stanowi wynagrodzenie za korzystanie z lokalu przez osobę, która w omawianym przypadku nie jest już do tego uprawniona. Wysokość odszkodowania opowiada wysokości dotychczasowego czynszu lub dotychczasowych opłat eksploatacyjnych.
Skarga na czynności komornika
Po dostarczeniu przez gminę lokalu socjalnego osoba eksmitowana powinna zawrzeć umowę na lokal socjalny. W przypadku, gdy oferowany lokal nie spełnia jednak warunków lokalu socjalnego, eksmitowany może odmówić jego przyjęcia. Jeżeli jednak zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne i są próby przymusowego wykonania eksmisji należy złożyć skargę na czynności komornika i wnieść o wstrzymanie tego postępowania. Skargę wnosi się w terminie 7 dni od dnia dokonania czynności, jeśli osoba eksmitowana była przy niej obecna lub o jej terminie zawiadomiona. W przeciwnym wypadku termin ten biegnie od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności, a w przypadku braku zawiadomienia – od dnia, w którym czynność powinna być dokonana. Skarga powinna zawierać określenie zaskarżonej czynność komornika, wniosek o jej uchylenie, zmianę lub dokonanie czynności oraz krótkie uzasadnienie Sąd musi ją rozpoznać w terminie 7 dni od dnia jej wniesienia. Wniesienie skargi nie wstrzymuje zasadniczo postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności, chyba że sąd postanowi inaczej.
