Zgłoszenie kieruj do dewelopera
Pojawienie się jakichkolwiek wad budynku uprawnia do zgłaszania tego faktu deweloperowi i żądania ich usunięcia. Pamiętajmy jednak, że prawo do przysługuje w ściśle określonym terminie. Dokładną regulację prawną w tym zakresie odnajdziemy w Kodeksie cywilnym.
Rękojmia za wady
Zgodnie z treścią art. 568 KC, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza jednak wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Z drugiej strony nie wolno zapominać nam o regulacji wynikającej z art. 563 KC – kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Ustawowa o odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa. Prawo wyboru między uprawnieniami z rękojmi jest prawem kształtującym, zatem jego dokonanie wiąże kupującego. Stąd strona korzystająca z instytucji rękojmi winna dokonać wyboru jednego z przysługujących jej uprawnień i złożyć w tym przedmiocie stosowne oświadczenie woli w terminie, o którym mowa w art. 568 § 1 KC. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy, aczkolwiek nie wymaga formy szczególnej, to zważywszy na jego charakter jako prawo kształtujący i wynikający zeń skutek, winno być złożone w taki sposób, aby nie nasuwało żadnych wątpliwości, a ponadto zgodnie z treścią art. 77 § 2 KC, jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej powinno być stwierdzone pismem. Podkreślić przy tym należy, że dla przyjęcia złożenia oświadczenia w przedmiocie odstąpienia od umowy, nie wystarczy sama intencja, wola powrotu do stanu sprzed zawarcia umowy, ale musi być złożone oświadczenie w taki sposób, aby sprzedawca mógł zapoznać się z jego treścią, odczytać wolę kupującego. Ponadto oświadczenie o odstąpieniu od umowy jako oświadczenie woli, aby mogło wywołać skutek prawny musi pochodzić od osoby, która takie oświadczenie mogła złożyć.
Zgłoszenie wad – koniecznie na piśmie
Mając na uwadze powyższe – zgłoszenie deweloperowi wady budynku nie wymaga żadnej szczególnej formy, warto jednak sporządzić je na piśmie. Pamiętajmy przy tym nie tylko o dokładnym określeniu wad budynku – np. nieszczelne okna, pojawiające się pęknięcia w ścianach, wadliwa instalacja elektryczna, ale także o sprecyzowaniu naszego żądania, szczególnie gdy te same wady budynku były już usuwane. Jeszcze raz przypomnę, że w takiej sytuacji możemy od umowy odstąpić, bądź żądać obniżenia zapłaconej ceny za naszą nieruchomość. Jeśli deweloper nie zechce uwzględnić naszego stanowiska jedynym rozwiązaniem w omawianej sprawie jest skierowanie pozwu do sądu. to z kolei wiąże się nie tylko z koniecznością ponoszenia wydatków, ale także skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika. Sprawy budowlane i związane z nimi wady nieruchomości nie należą bowiem do najprostszych.
Podstawa prawna:
[art. 563, art. 568 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]
