Jesteś tutaj:
Prawo
28.05.2015 - Rafał Rodzeń
Kliknij, aby ocenić:
 
3,33/3

Zerwanie umowy z deweloperem

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że każda umowa cywilnoprawna może być rozwiązana wcześniej, niż przewidują to jej ustalenia. Dotyczy to również umów zawieranych w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie stanowi w tym zakresie wyjątku. Z drugiej strony, pamiętaj że wcześniejsze zerwanie umowy wiąże się zazwyczaj z koniecznością zapłaty konkretnej kwoty pieniężnej.

Umowa z deweloperem

 

Strony umowy deweloperskiej, kupujący i deweloper, mogą określić zasady i termin odstąpienia niej. Powyższe uprawnienie polega na wyraźnym określeniu zdarzeń, które skutkować będą owym odstąpieniem – przykładowo może to być niewywiązywanie się lub nienależyte wywiązywanie z obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Prawo odstąpienia przysługuje także następcom prawnym stron danej umowy –np. w sytuacji dokonania przelewu wierzytelności lub przejęcia długu. Powyższe zasady można było stosować do 29 kwietnia 2012 r. – do tej pory można było zawierać umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Od tej daty bowiem obowiązuje ustawa deweloperska, która przewiduje, że umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie notarialnej.

 

Kiedy możesz zerwać umowę notarialną?

 

Jeżeli zatem przedmiotowa umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwość jej zerwania jest jak najbardziej dopuszczalna, choć dużo trudniejsza, niż było to wcześniej. Klient dewelopera może rozwiązać umowę tylko, gdy zabraknie w niej któregoś z niezbędnych elementów wyliczonych w treści art. 22 KC, a zatem:

  • określenia stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  • ceny nabycia prawa nabywcy nieruchomości;
  • informacji o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmujące informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenia położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenia usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • terminu przeniesienia na nabywcę prawa;
  • wysokości i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacji dotyczących: mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  • numeru pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  • terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • określenia warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • określenia wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazania sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  • terminu i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informacji o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
  • zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

 

Terminy

 

Prawo odstąpienia przysługuje klientowi także wtedy, gdy umowa deweloperska jest niezgodna z treścią prospektu informacyjnego lub załącznikami dołączonymi do niego. Powyższe uprawnienie przysługuje także, gdy prospekt nie został sporządzony wg wzoru z ustawy. Rozwiązanie umowy jest także dopuszczalne, gdy deweloper nie przeniósł w terminie określonym w umowie prawa do nieruchomości na drugą stronę umowy. Warto przy tym pamiętać, że klient musi wyznaczyć deweloperowi wcześniej 120 dniowy termin na przeniesienie tego prawa – dopiero po jego bezskutecznym upływie, można skutecznie odstąpić od umowy i jednocześnie zachować prawo do żądania kary umownej za tak powstały okres opóźnienia.

 

Prawo odstąpienia przysługuje także samemu deweloperowi. Ma to miejsce w sytuacji, gdy klient nie zapłacił wymaganej umową sumy pieniężnej w całości lub w części, pomimo jego uprzedniego pisemnego wezwania do zapłaty w terminie 30 dni od dnia doręczenia.

 

Podstawa prawna:
[art. 22, art. 395 § 1 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]

Autor/Źródło: Rafał Rodzeń



Szukasz porady prawnej?
Prześlij swoje pytanie do doświadczonych prawników:
Wasze komentarze
Polecana kancelaria prawna
Kancelaria radców prawnych
Kadron
Kancelaria Adwokacka
Informacja o kancelarii pochodzi z Bazy prawników SerwisPrawa.pl
Nasi partnerzy
  • InTENSO - outsourcing IT, leasing pracowniczy
  • Jakość obsługi
  • Biuro Informatyki Stosowanej FORMAT
  • Competitive Skills - Szkolenia biznesowe, rekrutacja i headhunting, doradztwo
  • Kaspersky
  • elsa
  • CBIT.pl
  • Enterprise-Gamification
  • Lazarski
  • Secret Client - tajemniczy klient, tajny klient, mystery shopping
  • Atlassian
Zobacz także
  • Kanały RSS
  • Facebook
  • Google+
® 2008 - 2018 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptacją regulaminu.