Spis treści
Kilka słów o czynszu
Umowa najmu ma charakter zobowiązujący, w związku z czym decydująca jest możliwość wykonania przez wynajmującego swojego obowiązku. Z zawarciem najmu nie wiąże się żadna czynność rozporządzająca rzeczą, w związku z czym nie jest niezbędne istnienie po stronie wynajmującego tytułu uprawniającego go do rozporządzania rzeczą. Podstawowym obowiązkiem każdego najemcy jest opłacanie czynszu za wynajmowaną rzecz w ściśle określonych terminach. Warto przy tym podkreślić, że czynsz może być oznaczony tak w pieniądzach, jak i w świadczeniach innego rodzaju. Wszystko zależy tak naprawdę od tego na jakie zapisy umowne zdecydują się strony zaciągniętego zobowiązania. Niezależnie od formy jaką przybierze czynsz, właściciel wynajmowanej rzeczy może zdecydować się na jego podniesienie. Może to jednak uczynić tylko w ściśle oznaczonych warunkach.
Zmiana wysokości czynszu
Prawo właściciela lokalu mieszkalnego do wypowiedzenia wysokości czynszu, czyli do jego podwyższenia lub obniżenia, zostało uregulowane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 8a powyższego aktu prawnego, właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Zastosowanie przez wynajmującego innej formy podwyższenia czynszu jest po prostu nieważne.
Pamiętajmy, że każda podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych poniżej.
Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
- zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
aż do ich pełnego zwrotu;
- godziwy zysk.
Uprawnienia lokatora
Prawo do podwyższenia czynszu najmu mieszkania nie oznacza jednak, że najemca musi zastosować się do żądań wynajmującego. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, lokator może:
- odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo
- zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży w takim przypadku na właścicielu danej nieruchomości.
Na zakończenie pamiętajmy, że kalkulacja podwyżki czynszu powinna każdorazowo zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.
Podstawa prawna:
[art. 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. Nr 150 j.t.)]
