Spis treści
Hipoteka w pigułce
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (np. z umowy kredytu) można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (tym prawem jest właśnie hipoteka). Wierzyciel może żądać zaspokojenia także wówczas, gdy zmienił się właściciel nieruchomości. Wówczas nowy właściciel staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym i odpowiada wobec wierzyciela kwotą odpowiadającą wartości nieruchomości. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Nie jest to jednak przedmiotem niniejszych rozważań. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność (w tym wierzytelność przyszłą) do oznaczonej sumy pieniężnej. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza, obok wierzytelności głównej, także – mieszczące się w sumie hipoteki – roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Stosowanie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego (np. osoby prawnej, takiej jak bank) z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Tym samym realizacja uprawnień wierzyciela powinna odbywać się z reguły na drodze wskazanej przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, dotyczącymi egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości. Właśnie ta droga zaspokojenia wierzyciela stanowi przedmiot dalszych rozważań.
Podstawa egzekucji
Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej. Najczęściej występującym tytułem egzekucyjnym jest orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem. Tytułem egzekucyjnym może być również akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji. W przypadku wierzytelności bankowych, tytułem egzekucyjnym jest bankowy tytuł egzekucyjny.
Postępowanie egzekucyjne od wszczęcia egzekucji do sprzedaży w drodze licytacji
Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Wszczęte postępowanie egzekucyjne rozpoczyna się od zajęcia nieruchomości. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Co do zasady zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika. Po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie. Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Licytacja nieruchomości odbywa się publicznie i w formie przetargu, następującego w obecności i pod nadzorem sędziego. Na licytacji potencjalni kupcy ustnie oferują cenę, jaką skłonni są zapłacić za nieruchomość (wygrywa najwyższa oferta, na zasadzie „kto da więcej”). Postąpienie, czyli różnica pomiędzy poprzednią ofertą a nową, nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Jeżeli pierwsza licytacja nie wywołała zamierzonego skutku w postaci sprzedaży nieruchomości, komornik, na wniosek wierzyciela, wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, może nastąpić przejęcie nieruchomości na własność w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. W taki sposób zamyka się etap licytacji nieruchomości. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę poszczególnych, wynikających z przepisów prawa, obowiązków sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Podstawa prawna
Art. 3 ust. 1, art. 65 ust. 1, art. 67, art. 68, art. 69, art. 75 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.).
Art. 776, art. 777 § 1 pkt 1, art. 777 § 1 pkt 5, art. 921 § 1, art. 923, art. 924 § 1, art. 931 § 1, art. 942, art. 948 § 1, art. 952, art. 953 § 1, art. 955 § 1, art. 978, art. 983, art. 984 § 1, art. 987, art. 998 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Art. 96 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r., – Prawo bankowe (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r., poz. 1376 ze zm.).
